1.溫亞麗編著：《房地產開發企業經營管理實務必備全書》，企業管理出版社2006年版。////百度桑*舞*小*說*//
2.王靜、溫亞麗編著：《房地產企業全程高盈利運營實戰工具箱》，企業管理出版社2007年版。
3.尹軍、尹麗主編：《房地產市場營銷》，化學工業出版社2005年版。
4.中國房地產經營管理研究中心編：《中國房地產經營管理全書》，中國言實出版社2005年版。
5.文傑主編：《現代物業規範管理使用全書》，藍天出版社2005年版。
6.趙延軍、薛文碧編著：《房地產策劃與開發》，機械工業出版社2006年版。
7.隋鳳琴主編：《房地產經營與管理》，機械工業出版社2006年版。
8.楊曉麗編著：《最新房地產全程管理與營銷圖表大全》修訂第二版，企業管理出版社2007年版。
9.卜一德主編：《房地產開發經營管理使用手冊》第二版，中國建築工業出版社2006年版。
10.周釩主編：《房地產營銷方案與公文實戰範本》，湖南科學技術出版社2006年版。
11.1房地產企業經營管理製度
1.房地產產權製度
（1）房地產土地使用權的概念和特點。
[1]房地產土地使用權的概念。
土地使用權是指全民所有製單位、集體所有製單位、其他組織或個人依照法律的規定，對國家所有的或集體所有的土地進行占有、使用、收益的權利。
[2]房地產土地使用權的特點。
土地使用權的主體具有廣泛性，凡民事主體均可依法成為土地使用權的主體。
土地使用權在主體方麵的這一特征，是由社會全體成員的生產和生活均離不開土地的客觀現實所決定的。法律可以排除一些主體對土地的所有權，但是不能排除任何主體對土地的占有權和使用權。我國《民法通則》列舉規定的三類主體——全民所有製單位、集體所有製單位和公民個人，並未窮盡使用權的一切主體。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定：“中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。”這裏所稱“境內外的公司、企業、其他組織和個人”，實際上包括了一切民事主體。
土地使用權的客體是依法歸國家所有或集體所有的特定的土地。
我國的使用權製度是在土地資源歸國家，所有或集體所有的基礎上為解決其使用問題而建立的。土地使用權派生於國家或集體對土地資源的所有權，是所有權的部分權能與所有權分離的結果。當國家所有或集體所有土地的特定部分通過劃撥、出讓或承包等方式確定給其他主體（非所有人）使用後，這些被劃撥、被出讓、被承包的特定部分也就同時成為使用人的使用權的客體。以國家所有或集體所有土地特定部分為客體，是使用權區別於其他用益物權的重要特征之一。
土地使用權的內容基於所有權的製約、社會公益的製約和保護自然環境、維護生態平衡的客觀要求的製約，包括權利和義務兩個方麵，並具有某些特殊性。
根據《民法通則》的規定，使用人對其依法使用的土地等自然資源享有占有權、使用權和收益權。占有權表現為對其依法使用的土地的實際控製權，使用權表現為按所有人規定的用途對其使用的土地進行開發和利用的權利，如利用土地建築房屋，從事農業、林業、畜牧業生產，利用灘塗、水麵進行養殖等。收益權表現為使用人對其利用土地進行生產的生產成果直接取得所有權，如對其建築的房屋、種植的農作物、栽培的竹木、放牧的牲畜、養殖的水生動植物取得所有權等。使用人的這些權利具有排他性，不僅可以對抗一般人，而且在一定程度上構成對國家所有權和集體所有權的限製。按《民法通則》的規定，使用人的基本義務是對其使用的土地或其他自然資源進行管理、保護和合理利用的義務。這一基本義務還通過《土地管理法》及其《實施條例》、《城市房地產管理法》、《水土保持法》、《森林法》、《草原法》等一係列法律而進一步具體化。這些法定義務不僅對維護國家、集體的所有權是必要的，而且對社會公共利益、保護自然環境、維護生態平衡也是十分必要的。
土地使用權具有派生性。
土地使用權的派生性，首先表現為它是從土地所有權中分離出來的一種權利。所謂分離是指土地所有權人在不喪失土地所有權的情況下，將部分權能暫時地或長久地讓渡於他人享有的約定。從土地所有權人那裏取得的土地使用權，必然要或多或少地受到所有權人意誌的製約。
（2）房地產土地使用權的取得、變更和終止。
[1]房地產土地使用權的取得。
在我國現行土地製度下，土地使用權的取得方式因土地使用權的類型而異。
集體土地建設用地使用權的取得方式。
集體土地建設用地使用權取得的主要方式是申請審批。需要使用集體土地進行非農業建設的單位和個人，隻要符合法定條件，就可以向人民政府申請，經依法批準，便取得土地使用權。如鄉（鎮）村企事業單位用地和農民的宅基地，都是通過這種方式取得土地使用權的。
國有土地建設用地使用權的取得方式。
國有土地建設用地使用權的取得，主要有出讓和劃撥兩種方式。劃撥也稱行政劃撥，是新中國成立以來，國有土地使用權取得的主要方式，並一直沿用至今。在計劃經濟體製下，行政劃撥是國有土地資源分配的主要方式，無論是國家經濟建設，還是地方經濟建設，無論是公益性建設項目用地，還是非公益性建設項目用地，都可依法向有批準權的人民政府申請，通過劃撥的方式取得建設用地使用權。實踐證明這種土地使用權取得方式，不利於土地資源的合理利用和土地的節約使用，也不利於使用土地的企業進行公平競爭，弊病很多，已不能適應市場經濟條件下土地資源分配的要求。出讓方式是20世紀80年代末、90年代初出現的一種新的土地資源分配方式。黨的十一屆三中全會以後，適應改革開放的需要，我國對土地使用製度進行了改革，實行了以有償使用為宗旨的國有土地使用權出讓、轉讓製度。1990年5月，國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，正式確立了這種新的土地使用權取得方式，並為其提供了法律依據。
此外，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，鄉村集體經濟組織可以以土地使用權作為出資與全民所有製單位、城鎮集體所有製單位舉辦聯營企業或與外國企業或個人合資、合作經營。經人民政府依法批準後，聯營企業或合資、合作企業可以取得聯營或合營期間的土地使用權。
[2]房地產土地使用權的變更。
土地使用權的變更是指土地使用權依法設定後，因某種法律事實的出現而使土地使用權的主體或客體發生變化。土地使用權變更主要有以下幾種情況：
土地承包經營權轉讓。
土地承包人依法取得土地承包經營權以後，經發包方同意，可以將土地承包經營權轉讓給他人，使土地承包經營權主體發生變更。
土地使用權轉讓。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，以出讓方式取得的土地使用權可以依法轉讓，包括出售、交換和贈與。這些法律行為的實施，都會導致土地使用權主體的變更。
地上建築物轉讓。
土地與地上建築物在物質形態上具有不可分割性。因此，在轉讓地上物時，要堅持土地使用權和地上建築物所有權主體一致的原則。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條明確規定，“土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。”地上建築物轉讓導致土地使用權主體變更，是土地使用權變更的最主要的方式。
[3]房地產土地使用權的終止。
土地使用權終止是指土地使用權依法設定後，因某種法律事實的出現，而使土地使用權消滅。土地使用權終止意味著土地所有者和土地使用者之間的權利義務關係不再存在。土地使用權終止主要有以下幾種情況：
土地使用權收回。
土地使用權收回主要適用於使用國有土地的情況。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。但在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回。這裏所講的特殊情況，主要是國防需要、環境保護需要以及國家重點項目建設需要。
土地滅失。
土地滅失是指因自然原因而造成的土地使用權客體消滅。如河流改道、山體滑坡、地震等，都可能使土地使用權人對土地失控或無法利用。從這個意義上講，可視其為土地滅失。作為土地使用權客體的土地滅失了，土地使用權也即終止了。
土地使用權年限屆滿。
凡在土地使用權取得時，就約定有明確期限的土地使用權，在期限屆滿時，權利人未提出續期申請，或續期申請未被批準的，土地使用權即告終止，土地使用者應當交還土地使用權證，並依照有關規定辦理土地使用權注銷登記手續。
（3）房地產土地所有權的概念和類型。
[1]土地所有權的概念。
土地所有權是土地所有者對其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。我國實行土地公有製，土地所有權歸國家和農民集體經濟組織享有。我國的土地所有權是指國家或集體經濟組織對其所有的國有土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。
[2]我國土地所有權的類型。
集體土地所有權。
集體土地所有權是指農村勞動群眾集體經濟組織對於依法屬於自己所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。集體所有的土地用作建設用地時，必須經過土地征用程序轉為國家所有土地，再通過出讓或劃撥交給使用人使用。
根據《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》中相關法律規定，集體土地所有權的範圍是國家所有之外的所有土地。具體包括：耕地；宅基地；自留地、自留山；法律明文規定的屬集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等土地。因此，集體土地所有權的客體也具有一定的廣泛性。
國家土地所有權。
根據《土地管理法》的規定，國家土地所有權，又稱全民所有，即國家對其所有的土地享有的占有、使用、收益、處分的權利。國務院代表國家行使該權利。
我國《憲法》第九條第一款規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。”可見，礦藏、水流隻能歸國家所有，其他的自然資源根據法律規定有的歸國家所有，有的歸集體所有。《憲法》第十條第一款規定：“城市的土地屬於國家所有。”我國於1999年1月1日起修改實施的《土地管理法》中，第8條規定“城市市區的土地屬於國家所有。”“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留山、自留地，屬於農民集體所有。”
依1998年生效實施的《土地管理法實施條例》中第二條規定，下列土地屬於全民所有即國家所有：城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
2.房地產開發建設用地製度
（1）我國現行的土地管理機構。
我國目前執行的土地管理法律製度是由1986年6月25日第六屆全國人大常委會第十六次會議通過的《中華人民共和國土地管理法》所確立的，至今已經過兩次修訂。
我國土地管理法律製度基本上屬於統管製，強調宏觀調控的職能，以中央和省級兩級管理為主。
國務院土地行政主管部門履行宏觀管理的職責，製定發布土地資源規章、政策、技術標準、規範和辦法；組織和編製國土規劃、土地利用總體規劃；監督檢查土地規劃執行情況，承辦調處重大權屬糾紛、重大違法案件；製定地籍管理、統計、調查、監測；以及對省級人民政府土地管理機構的業務領導等。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內土地管理工作，其主要的職能是貫徹落實國家的土地管理的法律法規，對本地區的土地利用進行規劃、管理、監督，以及處理土地糾紛的案件等。
如果當事人之間發生的土地所有權和使用權爭議，法律規定由人民政府處理。具體的管轄權劃分是：單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。
（2）國家征收集體土地的審批和補償安置。
[1]國家征收集體土地的審批權。
我國現行的《土地管理法》把征地審批權集中在中央和省級兩級政府。由國務院批準的征地範圍是：
基本農田。
基本農田以外的耕地超過35公頃的。
其他土地超過70公頃的。
征收上述規定以外的土地的，由盛自治區、直轄市人民政府批準，並報國務院備案。
[2]國家征收集體土地的補償安置。
國家征收集體土地應按照被征收土地的原用途給予補償。征地費用一般包括：
安置補助費是為安置以土地為主要生產資料並取得生活來源的農業，人口的生活所給予的補助費用。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍。
土地補償費是對土地所有人或使用人的投入和收益的補償。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的6～10倍。
地上附著物補償費，附著物的補償標準，由盛自治區、直轄市規定。
土地複墾費或耕地開墾費。
青苗補償費是對被征地當年或當季農作物的補償。
新菜地開發建設基金。
另外，被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由盛自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經盛自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。征地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。
（3）建設用地的審批及管理。
[1]建設用地的審批製度。
任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬於農民集體所有的土地。涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。屬於國務院批準農用地轉用的，同時辦理土地征收審批手續；由盛自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用的，在征地批準權限內的同時辦理征地審批手續，如果超過省級人民政府征地批準權限的，應當由國務院辦理征地審批。經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建築施工企業應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。
[2]建設用地的管理。
建設用地的取得和變更。
建築施工企業使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；符合法律規定的可以以劃撥方式取得。建築施工企業取得土地使用權後，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地。如果確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，還應當經有關城市規劃行政主管部門同意。
建設用地的收回。
建設用地的收回是指當出現某種法律事實時，有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，依法收回用地單位或個人的國有土地使用權。建設用地的收回的法律特征如下：
◆建設用地的收回是依據法定或約定的條件。國家依法收回土地使用權具有強製性，特別是為了公共利益的，其與用地者之間主要是一種行政管理的關係，用地者必須交回土地使用權。
◆建設用地收回應當給予補償。除了出讓合同中國家和土地使用者之間因合同期限屆滿而終止以外，國家收回土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償，其補償範圍包括地上建築物。
◆建設用地收回的行為主體是國家。收回土地使用權不能是其他的主體，隻能由縣級以上人民政府及其土地管理部門代表國家具體行使收回的權力。對於商業性的開發通過出讓取得了土地使用權，其實質是國家與新的土地使用人建立了土地出讓關係。
3.房屋拆遷安置法律製度
（1）房屋拆遷概述。
[1]房屋拆遷的概念。
房屋拆遷，是指城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷，即因國家建設、城市改造、整頓市容和保護環境等需要，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計劃以及當地政府的用地文件，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對建設用地範圍內的現有房屋予以拆除，對房屋的所有人或使用人進行遷移安置並對其遭受的經濟損失給予適當補償的一係列法律行為。
[2]房屋拆遷法律關係的性質。
房屋拆遷法律關係具有行政和民事雙重屬性，即在房屋拆遷領域，既存在著行政法律關係，又存在著民事法律關係。
房屋拆遷行政法律關係是指在房屋拆遷過程中，房屋拆遷管理部門行使拆遷行政管理權，從而與拆遷當事人之間所形成的管理與被管理、監督與被監督的法律關係，主要包括如下內容：
房屋拆遷管理部門與拆遷當事人之間因拆遷行政裁決的申請而發生的行政法律關係。
房屋拆遷管理部門與拆遷當事人之間因拆遷違法行為的查處而發生的行政法律關係。
房屋拆遷管理部門與被拆遷人或者被拆遷房屋承租人之間，因強製拆遷而發生的行政法律關係。
房屋拆遷管理部門與拆遷人之間因房屋拆遷許可證的申請、審批，延期拆遷的申請、審批，拆遷委托合同的備案管理，拆遷建設項目的轉讓管理，拆遷補償安置資金的使用監督等而發生的行政法律關係。
房屋拆遷管理部門與被拆遷人和被拆遷房屋承租人之間，因房屋拆遷公告的發布而發生的行政法律關係。
拆遷人、被拆遷人違反房屋拆遷管理規定時，房屋拆遷管理部門有權視情節輕重給予警告、罰款、吊銷營業執照等處罰。
房屋拆遷民事法律關係，是指在房屋拆遷過程中，作為平等民事主體的拆遷人與被拆遷人之間、拆遷人與房屋拆遷單位之間根據公平、誠信、等價有償的原則而產生的法律關係。主要包括如下內容：
拆遷人與房屋拆遷單位之間因委托拆遷而產生的民事法律關係。未取得房屋拆遷資格證書的拆遷人以及未經當地房屋拆遷管理部門核準由其自行拆遷的拆遷人，不得實施拆遷行為，必須委托有房屋拆遷資格證書的單位實施。
拆遷人與被拆遷人之間因房屋拆遷補償安置協議而產生的民事法律關係。
[3]房屋拆遷法律關係的內容。
房屋拆遷法律關係的內容是指拆遷法律關係主體依法所享有的權利和承擔的義務，具體表現為以下幾點：
房屋拆遷單位依法取得《房屋拆遷資格證書》後，有權根據其與拆遷人簽訂的委托合同，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物，並有權依委托合同獲得勞務報酬，同時承擔按房屋拆遷管理部門批準的拆遷範圍和拆遷方案實施拆遷以及其他委托合同約定的義務。
房屋拆遷管理部門有權對拆遷活動實施監督管理，審批和頒發房屋拆遷許可證，當拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人經協商達不成協議時，有權依任何一方的申請做出拆遷裁決，對拆遷過程中的違法行為予以處罰，對產權不明確房屋的拆遷補償方案進行審核，對拆遷補償安置資金的使用情況實施監督，責成有關部門實施強製拆遷。
拆遷人在取得拆遷許可證並與被拆遷人就拆遷事宜達成協議後，有權拆除被拆遷人的房屋及附屬物，獲得拆遷範圍內的土地，同時承擔按規定標準對被拆遷人給予補償和安置的義務，必要時還應向其提供周轉房。
被拆遷人有權得到補償和安置並在必要時要求拆遷人提供周轉房，同時承擔服從城市建設需要，於搬遷期限內完成搬遷的義務。
（2）房屋拆遷的程序。
房屋拆遷的具體過程如下：
[1]房屋拆遷的申請和批準。
國家對房屋拆遷實行審批並頒發許可證製度。拆遷人申領房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
建設項目批準文件。
建設用地規劃許可證。
國有土地使用權批準文件。
拆遷計劃和拆遷文案。
辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查。經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
[2]房屋拆遷公告。
按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作，拆遷人和被拆遷人應當依照本協議簽訂書麵協議，對拆遷補償形式和補償金額、安置用房麵積和安置地點等做出約定。如果雙方不能達成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門裁決。 被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷管理部門的，由同級人民政府裁決，這種裁決的規定體現了拆遷的強製性。在房屋拆遷公告規定的或裁決做出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以做出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強製拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強製拆遷。
[3]房屋拆遷的方式。
城市房屋拆遷的方式有以下兩種：
拆遷人自行拆遷，拆遷人自行實施房屋拆遷，對被拆遷人進行安置和補償。
委托他人拆遷，拆遷人委托具有房屋拆遷專業資格的單位實施房屋拆除，對被拆遷人實施安置和補償；房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。 被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
[4]簽訂拆遷補償安置協議。
房屋拆遷協議是由拆遷人和被拆遷人就房屋的拆遷安置和補償達成的協議，它屬於民事合同，其內容應當由當事人協商。拆遷協議包括下列主要條款：
雙方當事人姓名或名稱。
房屋坐落方位或位置、結構、間數、質量等。
房屋估價。
拆遷補償的方式：是作價補償或者是產權調換。
安置的方式：是一次性安置還是臨時過渡安置。
補償金額。
安置地點、安置房屋的間數及麵積。
過渡期限和過渡方式，是否提供周轉房。
搬遷期限及其費用。
違約責任等其他事項。
按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。