阮俊至街市閑逛一日，購一身華服。返客店後，速食晚餐，房間候之。掌燈時分，脫衣上床，臥床昨夜，至二更之時，尚未寢之。夜半三更，突又嗅脂粉濃香，時，心嘣嘣，激動之極也。佯裝入睡，眯縫雙目視之，見一年輕女忽至床，屏氣細視，見女身著白衣白裙，手似柔荑，膚如凝脂，頸像蝤蠐，齒似瓠犀，青絲高挽，螓首蛾眉，粉麵桃腮，呀！絕人也。
女與昨夜夢中同，脫衣又入窩，，秀才心中有數矣，未急於撫女，低聲問曰：“汝孰家之女？何至？”女一怔，速而安，柔聲細語曰：“吾乃鄰家女，吾夫早已，昨夜見君孤單，故而至陪之。”阮俊聞罷，心：吾暫不析汝言之真偽，汝間少見之女，今送貨上門，真乃三生有幸也，無需多問，行後再議之。
從以後，二人夜夜歡娛，如膠似漆，難舍難分矣。如歡度半月餘，阮俊覺有蹊蹺，女何每日三更來之？且來無影、無蹤？怪哉！女莫非鬼魂也？體有溫、身有影，狐仙也？吾不身，待今夜至，吾定問以喻之。
至夜三更，女又來矣。阮俊壯膽問之：“娘子，請問汝芳名，汝何每夜至？且來無影，無蹤也？”女一怔，之良久，坦言曰：“郎君，吾見汝有有義，非負義之人，汝既問，吾實言告之，汝聞後勿懼，吾決不傷害汝，請君安也。”
阮俊所住順風客店乃一青樓也，女乃青樓名藝，說拉彈唱，琴棋書畫無不精，姓歐名怡，藝名玉春梅。人藝高，富家子爭纏頭，白銀黃金不數，盡拜於裙下，皆如癡如醉，戀而不歸之。玉春梅後遇一富家子，姓莫名琛，住與熱戀之，半年餘，難舍難分。莫琛一人才，貌堂堂，寧國府人氏，家有萬貫，富甲一方。歐怡與處甜蜜，願以終身依之。莫琛曾多承諾，生非歐怡不娶，欲出巨資贖身而歸之。從以後，玉春梅閉門謝客，獨伺莫琛，一心盼能早日贖身，與中郎君返鄉，盡享歡樂之日也。
景不長，莫琛囊中漸羞澀，仍癡不離不。老鴇見囊空，賴不走，尚不有多少富家子望玉春梅而垂涎？無資入賬，焉能悅乎？數日後，老鴇變臉，嗬斥莫琛，將逐之。
二人灑淚告，臨行之時，莫琛信誓旦旦，言快則半月，慢則兩月，定抬八抬大轎迎娶歐怡歸之。自從莫琛走後，歐怡仍不客，一心一待歐郎返之。殊不莫琛竟一不返，如泥牛入無訊也。三月過矣，又半年過矣，仍不見蹤。老鴇初而勸之，歐怡執著，鐵心待返，仍不客，老鴇漸慍，辱罵，後毆之。歐怡以淚洗麵，度日如年，仍癡心待之。
一年後，老鴇對歐怡用盡手段，仍無濟於。人至寧國府探尋莫琛之居處，經多方打探，終莫琛居古泉鄉，尋至莫府，登門拜訪，方莫琛早已成親，娶一門當戶對之千金，早已將當初誓拋之。莫琛竟讓來人帶一絕信，言一富家子，堂堂，焉能娶一風塵女為妻乎？。
歐怡獲實，精神頓崩潰，哀自縊於客房中。亡後冤魂不散，偶遇巡查冤之地府娘娘。娘娘冤，甚感莫琛之劣，願助歐怡雪恨，用一參葉編之草人，讓暫還魂之，允續留陽間，吸地之靈氣，暫存於間，待報仇後再地府。歐怡返住房間，陰氣，晝不能行，不能涉江渡水，暫於尋機候之。
自玉春梅亡後，青樓生一落千丈。半年餘，老鴇盤售出，楊掌櫃購之，辦客店，現阮俊所住客房乃當年玉春梅之閨房也。客店營業初，房間曾有客住，當歐怡怨盛之時，見有男客住房間，焉不嗔之？夜現參葉草編之身，將客恐嚇而逐之。從以後，聞房間鬧鬼，無人敢住之。