第十一章 法理常識麵麵觀 不知情的“第三者”——善意取得
某村居民白某於1997年3月翻蓋了家裏的老房子。白某想蓋一棟二層的樓房，但此時手中並沒有那麼多錢，於是找到親戚郭某借錢，雙方簽訂了書麵合同並約定，郭某借給白某7萬元建房，一年後如不能歸還本金和利息共計77000元，則房屋為雙方共有，各人得一半房屋，而且該房建成後，白某要先留出幾間給郭某堆放雜物。
1998年3月該房建成，白某依約將第二層的三間房交給了郭某。但白某在登記產權時，並未將郭某的名字進行登記，而是將產權登記為自己單獨所有。7月底，白某因到期不能償還借款，郭某提出要按原協議分割房屋，雙方各得一半，並要求辦理登記手續，白某表示同意，並且又在一層撥出三間房給郭某，但一直未辦理產權變更登記手續。郭某沒有搬進去，而是把這三間也當作了雜物間。
10月，白某找到李某，提出願以22萬元出售該房屋，並向李某出示了房屋產權證，李某看過房屋後覺得很滿意，表示同意購買。10月底，李某一次性交付了22萬元的房款後，得到了房子的所有權。隨後，白某到郭某家償還借款本金，同時要求郭某為李某騰房。郭某聽後，表示該房自己也擁有所有權，在沒和自己商量的情況下，白某無權將該房全部賣給李某，而白某表示，產權登記上隻有自己的名字，郭某隻擁有對房屋的使用權，隻要自己歸還郭某的欠款，郭某就必須將房屋騰空。雙方不能達成協議，郭某向法院提起訴訟，請求確認白某與李某之間的房屋轉讓協議無效。
法院經審理後認為，該房屋確實為白某和郭某雙方共有，白某無權單獨處分該房屋。但由於李某購買該房屋時是善意無過失的，因此李某可基於善意取得製度獲得該房屋的所有權。法院於1999年2月作出判決，駁回郭某的訴訟請求，認定白某與李某之間的房屋轉讓行為有效，同時判決白某於判決生效之日起10日內給付郭某售房所得50%即11萬元。
本案中白某因無足夠資金建房，遂找親戚郭某借款，雙方訂立了一份書麵合同，合同中規定，一年後如王某不能歸還本金和利息，則房屋為雙方共有，各人得一半房屋。該協議是由借款和以房抵債合同及借房合同構成的，這些合同內容是合法、有效的。也就是說，雙方如果對上述規定並無異議的話，則物產轉移協議應當生效。白某在債務清償期到後確實不能償還借款，郭某提出要按協議分割房屋，雙方各得一半，並要求辦理產權登記手續，白某表示同意，並且又在一層撥出三間房給郭某。可見雙方實際已經履行了產權移轉協議，雖然雙方一直未辦理產權變更登記手續，產權登記仍記載白某為房屋的所有權人，但由於郭某已經在事實上對該房屋進行了占有和使用，這就表明在事實上發生了房屋所有權的轉移。
問題在於，盡管承認郭某對已實際分割給他的一半房屋享有所有權，但白某非法轉讓該房屋時，買受人李某是出於善意，能否取得對該房屋的所有權？
本案中，李某購買該房屋時是善意且無過失的。一方麵白某找到李某商議賣房一事時，白某向李某出示房屋產權證等證明文件，這些證件都可證明白某為房屋權利人，並使李某很難懷疑有他人對該房屋也享有權利。盡管郭某已經使用了部分房屋，但因為郭某並未搬進去，而隻是堆放了一些雜物，因此也很難使李某想到該房屋並非為白某單獨所有。另一方麵，白某提出的價格（22萬元）也是房屋市價，從該價格中不能使李某對房屋的產權歸屬產生疑問。總之，因李某購買該房屋時出於善意，因而可依善意取得製度取得對該房屋的所有權。所以，郭某隻能要求白某賠償因其無權處分而給自己造成的損失，而不能請求法院確認該轉讓房屋的行為無效，並要求白某返還房屋。
上述案例中，由於房屋的產權所有人已經變更為李某，李某就對此房產擁有了所有權，而且李某是出於善意的，法律規定保護善意第三人，所以，郭某不能要求李某返還自己的房屋。那如果第三人已給付了購房款並搬進了所購房屋中，但房屋的產權證還沒有過戶，這時候，應該怎麼辦呢？