麥當勞經營的是快餐，又是房地產
1974年，麥當勞的老板克羅克應邀為得克薩斯州立大學的工商管理碩士班作講演。在一場激動人心的講演之後，學生們邀請克羅克去喝啤酒，他欣然同意了。
喝啤酒的時候，克羅克問那些學生：“誰能告訴我，我是做什麼的？”大多數學生都認為克羅克是在開玩笑，所以隻是笑笑，沒有作答。克羅克見狀又問：“你們認為我能做什麼呢？”學生們又一次笑了。最後，一個大膽的學生大聲說：“克羅克先生，所有人都知道你是做漢堡包的。”克羅克哈哈地笑了：“我料到你們會這麼說。”隨即，他止住笑聲，並說：“女士們、先生們，其實我不做漢堡包業務，我的真正生意是房地產。”
大名鼎鼎的麥當勞竟然是一家房地產公司，這恐怕會讓很多人覺得驚訝。在經濟學家眼裏，這可稱得上是一個絕佳的經營案例。
給克羅克出謀劃策的是麥當勞當時的財務長桑那本，但當克羅克成了名揚海內外的企業家後，作為一等功臣的桑那本卻一直隱藏在幕後。直到今天，麥當勞的許多員工並不知道桑那本其人。
桑那本在麥當勞之外成立了一個連鎖房地產公司，除了負責尋找好的開店地點外，還向業主租賃土地及房屋。連鎖公司以20年的合約向業主租得土地及店麵以後，再把店麵租給加盟者，從中賺取差額。
桑那本從業主那裏租得店麵，在訂立條款的時候，他從不允許業主在租約內加上“逐年定期漲價”這樣一條。然而，桑那本在將同一店麵租給加盟者的時候，價格會提高四成左右。
這樣，隻要承租的加盟者能夠存在下去，麥當勞可以穩穩地在房地產上賺到40%的利潤。更有利可圖的是，物價逐年上漲，麥當勞收取的租金也水漲船高，而它付給原來業主的錢卻不變。
據美國的專業人士分析，麥當勞一直沿用“朝著兩個截然不同的方向賺錢”的經營辦法。除了通過特許加盟收取的占銷售4%的特權收益外，當加盟餐廳生意達到一定水準之後，各店還必須交一定的營業額百分比給麥當勞，稱作“增值租金”。
這樣，麥當勞不僅由此賺到了一定比例的利潤，而且還可以通過房地產來控製加盟者完全依附於總部。據統計，在麥當勞的收入中，有1/4來自於直營店，有3/4來自於加盟店，而總收入的90%來自房租。
由此可見，雖然麥當勞是聞名全球的快餐企業，但它的總部如今基本上不具體經營快餐業務。麥當勞總部幹得最多的事情，是琢磨一個城市哪個地段是將來人流最旺的地方，因為麥當勞店址的選擇是至關重要的。麥當勞華東地區總裁施文哲這樣表述：麥當勞之所以開一家火一家，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。
麥當勞在中國開設的第一家分店，是在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。後來碰上了王府井改造，麥當勞僅因拆遷的土地補償就大賺了一把，此時人們才知道麥當勞房地產投資眼光之犀利。
如今的麥當勞總結出一套科學合理的經營快餐的程序、店麵擺設的規則、店鋪選址的秘訣，並利用麥當勞響當當的牌子以特許經營的方式擴張。在很大程度上麥當勞已變成了一家經營房地產的企業，在全球100多個國家擁有數萬塊黃金地段，是個房地產運營高手。