在本書中，我認為產生次貸危機的房地產泡沫之所以最終能增長到如此大的程度，是因為作為一個社會整體，我們並不完全了解投機泡沫，也不知道怎麼處理投機泡沫。甚至那些掌握著全麵資訊的有識之士——他們當然從曆史的教訓中知道泡沫的存在，並且可以轉述其中一些具體的案例——也並不完全清楚次貸危機醞釀過程中的真實情況。商界領袖及政府領導人既不知道怎麼處理這種局麵，也沒有建立相應的新的金融體製對此進行必要的管理。
全球性金融危機的根本原因是房地產泡沫（早先的股票市場泡沫也對此“貢獻”頗多）造成的心理恐慌，這個觀點我們以前已經進行了很充分的闡述。但是很顯然，大多數人對這個觀點並沒有認真理解，至少他們並不完全認同由這個觀點所推導出來的那些結論。在分析危機原因的時候，人們通常把它完全歸結於這樣幾類原因：住房抵押貸款人的欺詐，證券投資人、對衝基金、評級機構的貪得無厭，甚至美國聯邦儲備委員會（美聯儲）前主席艾倫·格林斯潘所犯下的錯誤。
現在，是讓我們正確認識正在發生的這一切，並采取切實的步驟，重新構築住房市場和金融市場經濟體係的製度基礎的時候了。這樣做就意味著在采用短期手段降低危機風險程度的同時，還應著眼於一些長期變革，以控製泡沫的增長，穩定住房市場以及更大範圍的金融市場，為房主及商業活動提供更大的金融保障，而要想做到這一點，就必須充分放手讓那些新的觀念促進金融創新。
泡沫裏的危機
次級抵押貸款市場的問題始現於2007年的美國，之後蔓延到整個世界。從20世紀90年代後期開始，房價及房屋產權交易的熱度不斷上升，市場一派欣欣向榮，投資房地產似乎成了所有人保障財務安全，甚至追逐財富最有效的途徑。
1997—2005年，美國住房自有率的各項指標在所有地區、所有年齡組、所有種族組、所有收入組都出現了全麵上升。根據美國統計局的資料，當期住房自有率從65.7%上升到68.9%（其中房主自住房的比例至少有11.5%的增長）。據統計，美國住房自有率增長最快的分布狀況為：西部地區、35歲以下年齡組、收入低於平均線的人群、拉美及黑人族群。
鼓勵居者有其屋是一個意義深遠而且令人肅然起敬的目標，它傳達的是一種參與意識以及國家認同感，而且較高的住房自有率對一個健康的社會也有著相當多的益處。在後文，我將回顧美國在20世紀推廣居者有其屋時所采用的機製及其演變過程。但美國出現的次貸危機說明在推廣居者有其屋時如果走得太遠，也會出現問題。居者有其屋當然有很多好處，但這種方式並非對所有人在所有情況下都是最理想的居住選擇。我們現在已經開始接受這個現實，因為自2005年起，美國的住房自有率已經開始出現下降。
在本書中，我認為產生次貸危機的房地產泡沫之所以最終能增長到如此大的程度，是因為作為一個社會整體，我們並不完全了解投機泡沫，也不知道怎麼處理投機泡沫。甚至那些掌握著全麵資訊的有識之士——他們當然從曆史的教訓中知道泡沫的存在，並且可以轉述其中一些具體的案例——也並不完全清楚次貸危機醞釀過程中的真實情況。商界領袖及政府領導人既不知道怎麼處理這種局麵，也沒有建立相應的新的金融體製對此進行必要的管理。
全球性金融危機的根本原因是房地產泡沫（早先的股票市場泡沫也對此“貢獻”頗多）造成的心理恐慌，這個觀點我們以前已經進行了很充分的闡述。但是很顯然，大多數人對這個觀點並沒有認真理解，至少他們並不完全認同由這個觀點所推導出來的那些結論。在分析危機原因的時候，人們通常把它完全歸結於這樣幾類原因：住房抵押貸款人的欺詐，證券投資人、對衝基金、評級機構的貪得無厭，甚至美國聯邦儲備委員會（美聯儲）前主席艾倫·格林斯潘所犯下的錯誤。
現在，是讓我們正確認識正在發生的這一切，並采取切實的步驟，重新構築住房市場和金融市場經濟體係的製度基礎的時候了。這樣做就意味著在采用短期手段降低危機風險程度的同時，還應著眼於一些長期變革，以控製泡沫的增長，穩定住房市場以及更大範圍的金融市場，為房主及商業活動提供更大的金融保障，而要想做到這一點，就必須充分放手讓那些新的觀念促進金融創新。
泡沫裏的危機
次級抵押貸款市場的問題始現於2007年的美國，之後蔓延到整個世界。從20世紀90年代後期開始，房價及房屋產權交易的熱度不斷上升，市場一派欣欣向榮，投資房地產似乎成了所有人保障財務安全，甚至追逐財富最有效的途徑。
1997—2005年，美國住房自有率的各項指標在所有地區、所有年齡組、所有種族組、所有收入組都出現了全麵上升。根據美國統計局的資料，當期住房自有率從65.7%上升到68.9%（其中房主自住房的比例至少有11.5%的增長）。據統計，美國住房自有率增長最快的分布狀況為：西部地區、35歲以下年齡組、收入低於平均線的人群、拉美及黑人族群。
鼓勵居者有其屋是一個意義深遠而且令人肅然起敬的目標，它傳達的是一種參與意識以及國家認同感，而且較高的住房自有率對一個健康的社會也有著相當多的益處。在後文，我將回顧美國在20世紀推廣居者有其屋時所采用的機製及其演變過程。但美國出現的次貸危機說明在推廣居者有其屋時如果走得太遠，也會出現問題。居者有其屋當然有很多好處，但這種方式並非對所有人在所有情況下都是最理想的居住選擇。我們現在已經開始接受這個現實，因為自2005年起，美國的住房自有率已經開始出現下降。
次貸危機的成因鏈條是怎樣的呢？過分冒進的抵押貸款人、喪失原則的評估師以及信心滿滿的借款人，合力推動了住房市場的繁榮。抵押貸款的始作俑者按預先做好的計劃準備將這些抵押貸款轉售給券商，因此，他們對償債的風險審查並不是十分上心。通常情況下，他們對借款人還款能力的評估一般都隻是走走過場，很少通過國稅局核實借款人的收入狀況，雖然之前他們都例行公事地要求對方簽署了一份允許做這個核查的委托書。有時，這些放款人還會慫恿那些信用記錄曆史很短、很天真的人進入急速膨脹的次級抵押貸款市場借錢。這些按抵押貸款被以一種非常複雜而且頗為神秘的方式，通過打包、出售、轉售等不同手段轉讓給了世界各地的投資人，這套程序為這場危機搭建了一個實實在在的國際化平台。住房市場的泡沫，加上泡沫與抵押貸款證券化過程中的激勵機製間的相互作用，還有被放大了的道德風險，進一步刺激了抵押貸款人中的某些害群之馬，使得他們更加膽大妄為。