當然，房地產市場是出了名的時冷時熱。為
什麼呢？我以為，主要是因為人是群居動物。倘若我們看到其他人都在換購更好的住房，必
定會產生一種克製不住的參與衝動。我們害怕落於人後。我們看著房價飛漲，認為要是自己
再不抓緊時機，就會錯失良機。這種對房價永漲不跌的期待，在一段時期之內能夠自我延續
下去。可出於種種不甚明確的原因，繁榮總會到頭—大多數時候是戛然而止，也有的時候比較
幸運，是緩著陸。
所以，從一個層麵上來說，這次地產繁榮期代表著對低通脹低利率的一次性調整，也表明了
住房所有者對“靠近市中心”的持久偏好，而從另一個層麵上來說，房價很可能會漲過頭—尤其
是因為稅額大幅減免的慫恿，再加貸款購買投資性房產的投機熱潮。
如今房地產繁榮時期確確實實已經結束了，它留給我們什麼樣的結果呢？從霍華德政府2004
年10月以大幅優勢再度當選執政來看，大多數人是心滿意足的。還有什麼能比飆升的房價更
討投票人的歡心呢？可事實上，我們的境況並不見得有多好。很多人覺得，對於經濟，他們
唯一所知的就是房地產。可房地產市場存在大量幻覺。
幻覺之一與觀察角度有關。從個人的觀點看來，房價在20世紀90年代末到21世紀初的飆升，
跟具體的某個人沒有關係。倘若你想搬到一處更好的住房，你要借貸的款項，比前些年高得
多。對個人來說的確如此。可這個看法誤導性很強。為什麼房價會漲？是政府叫它漲的？還
是卑鄙的地產經紀叫它漲的？都不是。房價上漲，是所有個人協同動作的結果。麵對已建成
住房相對固定的供應量，所有人都下了標。他們都有能力貸到更多款，也願意這麼做，結果
，房價就被抬起來了。
幻覺之二是政治方麵的。約翰霍華德及其部長們，隨時都在提醒我們，自從他們下調了利率
，大家的日子變得有多麼好。和工Dang政府執政時期相比，如今的抵押貸款利率的確低多了—現
在是7%左右，1989年曾高達到17%，即便在霍華德先生1996年3月上台後，也有10.5%左右。可
倘若利率下降的主要後果是讓我們抬高房價—個人借款總數至少相當於從前的兩倍—買房人的
境況怎麼可能好得起來呢？利息17%的時候，家庭的有息還貸額平均約占可支配收入的9%。到
工Dang下台的1996年，這一比例降到7%，如今則將近11%。
幻覺之三其實和一個不太為人所知的經濟學結論有關：我們住房的價格翻番，並不會讓我們
變得更富有。不太明白？沒什麼，讓我們仔細想想看。如我們所見，出現房地產繁榮的一大
主要原因，是20世紀90年代住房抵押貸款利息減半，於是人人都貸了更多錢去買房子。一些
新建房屋增加到現有供應量當中，還有人把原先的房子翻了新。一些初次購房者能夠利用低
利率買房了，但房地產熱潮的主要組成部分，是大批已有住房的業主買了別人已有的住房。
請記住，現有的住房與新增住房的比例，大致是50 : 1。
這樣一來，房地產的繁榮，差不多變成了一場超級擊鼓傳花遊戲。所有這些人都搬進了自己