附錄 後記
香港地產商“夾地開發”給配套開發指明一條出路“夾地”是指數家公司聯手開發一個樓盤，也就是合作開發。香港的海堤灣畔，就是由香港恒隆集團、恒基兆業地產有限公司、新世界發展有限公司、新鴻基地產發展有限公司、太古地產、地鐵公司等數家大型地產公司聯手開發的結晶。其實，這些開發商都是有強大實力和專業能力的地產開發商，為什麼要選擇聯手開發呢？事實是這樣的：海堤灣畔所在的地塊原來是一個分割型的地塊，並不是現在項目所占的一個完整型地塊，這些分割的地塊不但不規則，而且麵積小，因為是臨海地塊，很多有實力的開發商都在此拿了地，包括恒隆集團、恒基兆業地產有限公司、新世界發展有限公司、新鴻基地產發展有限公司、太古地產、地鐵公司等。對於這樣的一塊地，如果各自為政，自行開發，不僅會在這一麵積不大的區域形成惡性競爭，還可能導致這一地塊項目五花八門，不能形成一個核心的地塊競爭優勢。於是，經過各方洽談與政府溝通，各開發商達成了聯合開發的合作協議。這種聯合開發不僅增大了地塊的麵積，也使項目在規劃、造型、戶型結構設計以及配套設置上達到了統一和互補，形成了連片開發的規模效應。即節約了開發成本，又降低了投資的風險，也給同一地塊上各個項目做配套開發指明了一條出路。什麼樣的條件下適合聯手開發一、項目本身占地麵積小因為占地麵積小，又有眾多開發商同搶一個市場，為了形成一定的規模效應，可以聯袂相鄰地塊的發展商，將地塊合在一起，共同進行開發。但就廣州而言，目前一些老城區的商品房開發用地，這家開發商手裏有3000平方米住宅用地，那家手裏也有個2000平方米的商住用地，開發吧，大家都嫌麵積太小，因為目前廣州買家大部分已經看不上單體樓了。不開發吧，前期的地價早已經交了，而且又麵臨收地的窘況。對此，不少發展商是進退兩難。或者他們想到了合作，但是中國的政策有一些限製，不允許開發商結盟開發。這時開發商們可以自發結成統一聯盟，與政府部門進行兩方麵甚至是多方麵對擁有相鄰小地塊的開發商的協調。其實這是一個互動的過程，開發商自己之間可以協調，政府也可以根據城市發展規劃的需要主動與開發商間進行協調，於此，就不怕達不成合作開發的協議，很多問題也可以迎刃而解了。2.開發風險大，有的開發商不足以應付這種風險由於一些項目的開發量較大，獨家開發不僅存在資金的壓力，投資風險也相應加大。對此，聯合有實力的開發商一起參與開發，既分擔了一定的風險，也給了買家較強的入市信心。3.為避免同一規劃用地的重複配套現象其實，為了這個目的，開發商之間也可以在規劃時達成這樣的合作協議，協議明示你做這個配套，他做那個配套，形成優勢互補和利潤分享。為了這一個目的，同時也能達到幾種效果，根據合作情況，可以選擇全部合作開發，也可以選擇配套部分的合作開發。開發商在市場運作中既要講求競爭，又要求尋合作；既要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤為重要。開發商為了獲得更大的市場份額而開展各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發商之間通常采用鬆散性的結盟方式，使合作各方避免直接衝突或共同打造區域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。尋找差異化的經營模式在大同小異的小區配套上，如果能尋找一條好的經營模式也不失為走出已存在的重複配套困境的有效方法。現階段，很多發展商都麵臨著這種情況。既然現狀已是如此，重複建設了的配套不可能拆掉，唯一能做的就是正視問題，在經營手段上下功夫，以擺脫競爭帶來的危機。以會所為例，一般來說，會所經營是個比較難解決的問題，在這方麵，發展商各有心得。1.會所經營存在的問題：作為小區配套設施的重要組成，不少發展商認為，在銷售階段同步推出小區的會所概念，能直接提升樓盤的附加值，越來越被購房者所認可。令發展商同時感到苦惱的是，在整個項目運作的中後期，會所往往成為燙手山芋。小區缺乏這個展現係統化的文化生活環境的載體，樓盤品位難以得到全方位認可；會所要真正開起來，持續辦下去，談何容易。會所規模小了，適應不了社區居民的文化生活需求，形同虛設；規模大了，投入也大，除了龐大的前期投資，後期的維護和保養所費不說。一個擁有近萬平方米會所的發展商表示，平均每月用於維持會所的費用超過50萬元，這筆錢根本不可能在會所的日常運作中如數收回，大部分需靠發展商貼補，顯然不是長久之計。不過，也有少數收費較高而且對外開放的會所不但不賠錢，反而能給發展商賺上一筆。比如華遠集團的每位業主，均可在華遠集團開發的各個小區中享受會所提供的服務，這是源於規模化經營的優勢；而現代城與陽光100通過聯盟，實現了雙方業主同時在兩個項目的會所中體驗主人的滋味，這是源於聯盟的優勢。由此看來，不是會所本身的錯，而是發展商自身的經營方法問題。目前會所經營裏存在著幾個問題：第一：以大為美規模化經營是會所贏利的一大模式，而實際上，會所也並非一味以大為美。一般而言，目前較受歡迎的會所設施主要包括棋牌室、乒乓球室、遊泳池、健身中心、餐廳等種類，一些高檔小區附設的溫水泳池、壁球場、桑拿室等也很受青睞。一些發展商盲目追求會所的高檔次，在設施配備上的考慮與小區客觀條件不相匹配的做法也是不可取的。例如，一個含有溫水泳池的會所，一個月的維護保養成本要在3元／平方米才能達到收支平衡，但許多物業收費在2元／平方米／月左右的小區也規劃室內溫水泳池，顯然超出了自身的承受能力，顯得並不恰當。第二：忽視會所的功能配置與其考慮規模，不如把更多的關注放在各個房間的功能配置安排上。會所一旦達到一定規模，對於空間的隔斷安排就更要講究。譬如廚房的設置要注意到油煙能通暢疏散、管道可隱蔽進出；兒童室的安排要注意電源的排布及地麵的特別處理，這才是會所規劃中需要精心推敲的細節。第三：究竟是對內還是對外經營存在矛盾對於對外與對內經營的問題，業主認為：房價已包含會所的價值了，既然是小區私家會所，就該天天免費對業主開放，盈虧我不管；開發商說：再貼錢實在支撐不住了，要保證經營不虧、業主不鬧實在是件難事；物業公司更是叫苦不迭：我們哪有經營會所的能力？會所對外開放，業主有意見；會所隻對內開放，消費不足，經營難以為繼，矛盾重重。一般來說，小區會所經營主要分三種類型：隻對小區業主開放的封閉式會所、針對業主及其貴賓的半開放式會所、麵向全社會的開放式會所。但是很多小區在究竟對內還是對外營業這一對矛盾得不到解決。小區會所一般都選址在較靠小區內部的位置，如果外來人員使用會所，隨之產生的諸如車輛停靠、外來人員頻繁出入之類的安全隱患便大大增多，因此小區業主並不希望會所過多地麵向外來人員，此類事件引發的業主投訴時有耳聞；從發展商的角度出發，不吸納外來人員參與消費，會所就很難有更大的盈利空間。歸根結底，這類矛盾的產生還是因為小區整體規劃時，沒有充分考慮日後會所運