第三章
逾九成受訪者支持小產權房
2007年7月,《上海證券報·地產投資》與“搜狐網焦點房地產網”再次就“小產權房”聯合進行調查,調查的結果是92%的受訪者表示,支持“小產權房”的開發建設,並希望實現“小產權房”的合法化。
網上調查問:“在低價與風險之間,你會選擇什麼”,有45%的人認為:雖然有風險,但是價格低,還是會選擇“購買”。38%的人認為,隻要是自住,其實沒有什麼風險。3%是猶豫不決,14%考慮到風險。不會購買小產權房子。
不要小看了這個調查,這就是在最鬆寬的語言環境下,自由表達的民意。
國家將通過立法來解決“小產權”房的合法化問題
請注意國家土地副總督察甘藏春所說的下麵這一段話,這段話因為說得十分中規中矩,所以很容易被忽略。可如果你真的忽略了這段話,你會犯下大錯。這段話對“小產權”房的合法化問題的回答,其實己十分明確。
甘藏春說:國土資源部從1999年開始,就在全國不同地方,開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點,現在正在不斷地總結經驗,在適當的時機再提交國家立法機構,通過立法來解決。
這段話所透露的信息是:農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點,早在8年前便己開始了,而且己有定論。不久便可提交國家立法機構,通過立法來解決。
“小產權”房的合法化問題核心問題是“農村集體所有建設用地使用權流轉”,如果這個問題得以解決,“小產權”房的合法化的所有問題都會迎刃而解。
那麼,什麼又是“農村集體所有建設用地使用權流轉”問題即:《物權法》中的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”條款。
關於“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”
“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。
這不是在以法律的形式,明確禁止城鎮居民到農村定居嗎這不是在以法律的形式,加深加固中國農村和城市之間的二元結構嗎這不是在以法律的形式,加深加固中國農村和城市之間,本來便己經太高太深的城牆城濠嗎
這是在前進,還是在倒退
僅此一問,便能將此條款的謬誤,說的清清楚楚。
我們且不說現在農村人可以進城,並在城市落戶,買房定居,而城鎮居民卻不能到農村落戶,買房定居,這對於城鎮居民是否公平,這對於城鎮居民是否是一種歧視。單說手持資金和技術的城鎮居民,不能到農村落戶,農村如何招商引資,如何築窠引鳳,農村經濟又如何發展
對於“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”,立法者所作出的標準答案是:
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,國務院為加強農村土地的管理,已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此,《物權法》規定:“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。
也就是說,尚未開始實施的《物權法》,延續了改革開放之初,二十多年前的1986年製定的《中華人民共和國土地管理法》中的這一規定。
該法居然陳舊如此,保守如斯!
如果它與《土地管理法》的規定相悖,可以通過全國人大對《土地管理法》進行修改。
實際上,在《中華人民共和國土地管理法》中,並未對“城鎮居民在農村購置宅基地”一事作出見諸文字的、非常肯定的明文規定,所以並不相悖。所以,立法者對此條款所作出的解釋並不妥貼。至於國務院的規定,因為它是政府的行政法規,修改的程序便更簡單了。
甘藏春所說的:國土資源部從1999年開始,就在全國不同地方,開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點,現在正在不斷地總結經驗,在適當的時機再提交國家立法機構,通過立法來解決。便說的是這一修改。
事實上,不久前,國家設立重慶、成都先行先試城鄉統籌,便暗含了對農村土地流轉的大方向。
2007年7月3日,重慶在打破二元障礙上跨出一大步:允許農地承包經營權入股,進行流轉。而目前,廣東已在進行農村土地入市試點,省內的農村集體建設用地,無須經過國有征收程序,可以直接進入土地二級市場參與流轉。
千萬別低估了這件事的影響,它為小產權房的合法化掃除了最大的法律障礙:即:農村集體建設用地必須經過國家征收程序後,才可進入土地二級市場參與流轉。它為小產權房的合法化邁出了最重要的一步。
北京小產權房的生存狀況
關於小產權房的生存狀況,讓我們再來作一個個案解剖:
最近,位於北京市通州區張家灣鎮的北京最大的小產權樓盤太玉園,號稱“京城最火小產權房”,成了全中國媒體關注的焦點。
太玉園已經形成了一個規模巨大的社區。太玉園占地共240萬平方米,生活在這裏的居民超過8000戶,常住人口超過2萬多人。
實際上,太玉園小區所在的張家灣鎮,是北京的一塊“小產權房”集中地。西定村的環湖小鎮、何各莊的月亮灣小鎮、馬營村的祥和樂園、土橋村的欣橋家園,從輕軌土橋站往南方向,幾乎每兩公裏就有一個小區,這些齊整的小區散落在破敗的民居和麥田當中。
在北京周邊的房山、順義、密雲、通州等,共有80個左右已售、在售、在建的“小產權”項目,近10萬套房子,占據了北京房地產市場1/4的江山,價錢卻低了2/3左右,這些“小產權房”的存在,劇烈地衝擊著高速上漲的房價。
在另一個小產權房較為聚集的北京房山區,琉璃河鎮上小有規模的“濱水雅園”,現在售價為兩千多元/每平米,相鄰的竇店鎮上的正式產權房“京南花園”的二手房則要3500元/平米左右。
這些小產權房住戶調查表明,住在這裏的人大都是低收入者,他們承受不了北京飛漲的房價,買不起任誌強們公然聲明,“就是蓋給富人的”商品房。他們當中的大多數又因為沒有北京戶口,又自然地被排除在經濟適用房人群之外。
因此,價格低廉到可以一次付清的小產權房,幾乎成了他們在北京安家置業的惟一選擇。
還有,說著地道的老北京話的拆遷戶們,他們在京城裏的老房子被拆遷後,用國家發放的一次性補償金,國家給的那一點兒錢,根本買不起市內的商品房。沒辦法,便在遠離市區的太玉園買了房子,他們說,他們被流放到這兒了。說這話的時候,一臉的愁苦,一臉的無奈。
這裏遠離城區,非城市規劃區,所以各種配套設施非常之差,如交通不便,遠離商店超市,銀行學校醫院,並不是誰都願意來的。難怪住在這兒的人,會有一種被流放的感覺。
“小產權房合不合法”是個偽問題
讓我們接著再重讀《中國青年報》的這則新聞:《小產權房麵臨監管漏洞國務院近期可能進行會診》。
其實小產權房還沒會診,便己有答案,“小產權房合不合法”這個問題是個“偽問題”。答案便是這條新聞的前半句:小產權房麵臨監管漏洞。
按照“法定有罪”的原則,“法所不禁,即為合法”。法律是不承認“漏洞”一說的。即使對所謂的“漏洞”作出修補,作出新的司法解釋,對新的司法解釋出台前的小產權房,也沒有追究權。問題還沒“會診”便己有答案,這不是個“偽問題”又是什麼
“小產權房”違不違法,對於這件事,我們所要作的,不是去查郊區農民建房售房有沒有相關的法律依據,或法律支持。而是去查一查有沒有禁止郊區農民建房售房的“法律”條款。請注意,此處所說的是人大發布的“法律”,不是政府部門的“紅頭文件”。
由政府製定的“紅頭文件”隻是行政法規,隻適用於行政處罰,不適用於司法刑事審判和民事法律責任追究。在司法程序中,是不能用行政法規作為判罰依據的,如果行政法規都能作為判罰依據,那麼豈不是政府享有了立法權如果政府享有了立法權,那還要“人大”幹什麼
而且,對法律的禁止性條款的解釋,隻能是狹義的,既不能依此類推,也不能進行廣義的泛解釋。
在該文中說:
“按照《房地產管理法》(應為《城市房地產管理法》——筆者注),建設部有權對商品房市場做出各種銷售管理規定,也有權進行查處,但是對非城鎮國有土地上的房屋管理,建設部卻顯得有些力不從心,因為法律隻賦予了建設部管理城鎮國有土地上的房地產開發及銷售的權力。”
這話說的有些茫然,建設部並非顯得“有些力不從心”而是,建設部根本便對“非城鎮國有土地上的房屋管理”就沒有管轄權,你讓它如何“力能從心”建設部是“國有土地上的房屋管理”的片兒警,你如何讓他越權管到“非城鎮國有土地上的房屋管理”的地麵兒上去
有報道說,目前僅在北京已售和在建的小產權房,很快就會超過1000萬平方米,如果以每平方米3000元計,這筆資產超過了300億元。如果以每戶90平米計,涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題,對如此嚴重的社會問題,解決的辦法實際上隻有一個:使其合法化。
“小產權房”如何合法化
其實,解決的辦法很簡單,《城市房地產管理法》中己有現成的辦法。
即:對“城市規劃區”內的小產權房補繳土地出讓金。而國家征用農村集體土地的出讓金是非常低廉的,即征地補償費,(並非市內土地的掛牌價),所以,1平方頂多幾百元,大多不超過500元。這樣“小產權”房仍非常之便宜。
而城市規劃區外的“小產權”房,連土地出讓金都不必補繳。便可發給產權證。讓“小產權”房變成“大產權”房。
什麼是“城市規劃區”該法並未給出定義。我們隻好按“城市規劃局轄區”來理解吧。若不妥,請權威機關作權威解釋。
還有,由政府收購“小產權”房,用於“低保房”,“限價房”,不是一條也很好的出路嗎
不要以為這是對“小產權”房既成事實的無奈之舉,“小產權”房是構建房地產市場的多極化的一枚棋子,是打破高度壟斷的房地產市場的一個有效缺口。
小產權房合法化:會給中國帶來什麼
中國需要多極化的房地產市場,中國的房地產市場原本就不該是大一統的。這就像大海,深水中有在深水中生活的深水魚,淺水中有在淺水中生活的淺水魚,不深不淺的水中有在中海生活的中海魚,各得其所,各行其道。
這又像今天的世界格局,隻有在多極化的格局中,才有世界的和平、繁榮和進步。