第二章實物投資指南
房地產投資
1、炙手可熱的房地產市場
近年來，房地產開發熱席卷全國。由於市場發育與經濟活動不均衡，炒房炒地炒樓花在前階段成風。許多人看到房地產業有利可圖，都想加入房地產投資。但不少人對房地產投資的知識在過去幾乎是空白，缺乏經驗，對房地產的認識也不深刻。
長期以來，中國都是靠機關、單位、團體等分配住房，一般老百姓的心目中房子是政府、國家給的，隻需繳納一點租金就可以長期居住。如此一來，國家背上了沉重的包袱，對於企業、機關來說住房問題也就成為最敏感的問題。改革開放以來，國家調整了住房政策，鼓勵房地產業的發展。於是對人們來說，麵臨著很多選擇，人們能根據自己的經濟狀況來決定房子的購買。就中國目前的狀況來看，很多居民是買不起房子的，如沈陽當地居民按正常收入購買每平方米2000元的房子居住的話，一家三口除平時吃穿以後要購買一套70平方米的商品房，需要127年。如果不吃不穿也要近20年。如此高的房價令絕大多數老百姓望“房”興歎。但畢竟，在中國有一部分已經富裕起來的人們，在解決了衣、食、住、行等之後仍有很多餘錢。他們渴望著能投資房地產，而且，隨著經濟的發展，我們相信這部分人的數量仍在不斷擴大。
多數人都有一個觀念：有錢買房地產放著，不管是土地或房子，將來總會賺錢的。因為人口會增加，而土地卻不增加，並具有“稀有性”，所以具有保值的作用。而且人口增加帶來的需求提高，也會使得房地產的價格上揚，而出現增值的利益。現在，大家都有一種“有土則有財”的觀念，所以對於投資不動產似乎有一種特別的喜好。
購買房地產，不外乎自用和用於投資兩種用途。如果是為了自用，雖然持有期間可能有保值或增值的情形出現，但嚴格講起來，卻談不上獲利。舉例來說，如果你1年前以1萬元購買了一套住宅，不久前以5萬元的高價賣出，除非你在這段時間又另外買了一套差不多大小的房子住，在不計稅及其他費用的情況下，你可以有大約4萬元的現金獲利。可是一年前的居住品質及便利性一定是大不相同，如果你想要維持相同的品質和便利，那你就根本不必賣掉舊房子。所以，對自用的房地產，最好不要從投資獲利的角度考慮。
(1)房地產的特性
房地產具有以下特性：
①不可移動性故被稱作“不動產”。
由於不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價格。
②長久性。
房地產的生命周期是很長的，除非天災人禍，一般情況下是不易損壞的。通常房地產有數十年甚至上百年壽命，而土地的壽命則是無限的。
③不可增加性。
一般情況下人為力量很難使土地總量增加，房屋的建設也是有限度的，不可能永無止境地發展。
④不可替代性。
各地的房地產之間，因地點、區位、法規製約，建築特色及發展背景等因素的不同而不可能相互替代。
⑤不易分割性。
房地產不易分割，與所處的地理環境、鄰近區域等因素有密切關係。所以購置房地產時，千萬不能孤立地從個別因素來考慮。
⑥昂貴性。
房地產買賣金額很大，是一般老百姓難以問津的，適合有相當資金可做中長期投資的人。
⑦既可用於投資、也可用於消費。
正所謂進可攻，退可守。
房地產投資涉及的方麵相當廣，作為投資者，必須具備不少相關的專業知識才行。
要想在房地產投資中稱心如意，必須掌握房地產的規律性東西，如什麼時間購買比較好，購買什麼樣的房產增值快等。經常分析市場行情，做到“心中有數”，這樣才能成為房地產投資的“常勝將軍”。
和其他投資工具一樣，房地產投資也受經濟發展情況的製約。如1992年商品房屋平均價格比1991年上漲了30.93%，但1993年1月至8月，全國商品房屋平均價格比1992年僅上漲1.08%，扣除物價上漲因素，實際價格有較大回落。故房地產業也並非一帆風順，投資者應掌握時機，低進高出，才能賺錢。所以應特別留意經濟景氣變動，掌握時機。
影響房地產業景氣與否、價格高低的因素很多，包括政治、經濟、社會、心理等因素，都會使市場不斷出現複蘇、成長、高峰、衰退的循環。
(2)房地產投資的地段分析
投資房地產，地段是個很重要的因素，因為不管是大地區或較小的社區，都會有“風水輪流轉”的“輪漲”與“輪跌”現象出現。比如以前是個鄉村住宅，不值多少錢，後來在附近修建了一個火車站，從此該住宅價值就飛漲。一般來說，下列地區獲利潛力大。
①沒有剩餘房屋的地區，易出現供不應求的景象，房價較可能上漲。
②人口增長速度快的地區，尤其是新興市區，人口不斷增多，對房地產的需求也會相應擴大，增值也較容易。
③流通率高的地區，由於地段好、價位高、流通率高，房產容易脫手，獲利機會也相應較高。
④公共建設鄰近地區，如公路、鐵路、橋梁等公共設施附近的房屋，也容易增值。
在我國，房地產投資的對象是越來越多了，住房、店麵、小套房、辦公大樓、別墅、寫字樓、工業廠房等，可謂名目繁多，各有特色，其所需資金及買賣價位也不一樣。投資人可以根據自己的個性、喜好、財力等因素綜合考慮，決定自己的投資對象。一般來說，居民住房價位漲得不會過高，因為目前中國的國情決定了人們的購買力，住房價位過高可能賣不出去。而寫字樓、別墅等高檔地產則受經濟環境影響較大，可能被炒成“天價”，也可能無人問津，銷售冷淡。目前的預售屋往往是一項獲利豐厚的產品，有些甚至在房子未建造完成前就脫手轉讓(也叫炒樓花)獲取暴利。不過，相應地也要承擔較大的風險。
從財務杠杆的觀點來看，能以小錢作較大投資以賺取大錢，實行高明的投資策略。因此利用貸款投資房地產，是投資人應具有的觀念。但利用信貸投資應該有個限度，須視自己的資金和收入多少而定，不可盲目擴張。房地產業長期而言，獲利豐厚，但所需注入的心力也不少，投資者最好在了解了這種投資工具的特性和投資原則後，再配合自己的經濟和經營情況，多加分析，進行適合的投資。
房地產的優點很多，諸如長期獲利高、可對抗通貨膨脹、是最佳抵押品等，但投資者在進行投資時還應考慮到它的缺點，如流動性差、變現性不強、一旦出租須投注不少時間、心力、所需資金多、要求投資者專業知識豐富。從整體上看，房地產業投資的風險性是很高的，在買賣過戶中還涉及到各種稅及費用問題。投資者在進行投資中應密切注意市場動態，多學習房地產方麵的知識，積累實際經驗，才有可能獲得滿意的投資收益。
2、你的未來不是夢
——巨大的住房需求以往，農民們用自己辛苦了大半輩子的積蓄買木置磚，蓋起獨家小院，令城裏人實在看不懂。因為那時的城裏人大多數還沒有家庭住房投資的意識，住的房子是公家分配來的，隻需付出微乎其微的幾塊錢房租。隻要不調走或者老死，單位是不會找上門來的。當然，憑那時幾十元的月收入，他們也買不起自己的住房。
這兩年，人們手裏的錢多起來了，有關資料顯示，全國居民儲蓄存款餘額1997年底已經高達5萬億之巨。居民有錢就要尋找投資渠道，希望錢生錢、利滾利，早日使家庭經濟生活上台階。但如今儲蓄存款利率太低，1996年以來經曆了5次降息後，城鎮居民手持現金明顯地向債券、股票以及其他資本市場分流和轉移。家庭住房和房地產投資與債券、股票投資相比，風險較小而收益可能更大。從市場風險機製來看，家庭住房和房地產投資的利率風險和購買力風險比債券、股票投資風險小，前者的收益一般會隨著物價總水平一同上漲，具有較強的抵禦通貨膨脹的能力。房地產投資的經營風險因為有實物為保障，投資更為安全，而債券、股票投資一旦公司經營虧損或是破產，收益會一落千丈，甚至血本無歸。值得一提的是，家庭住房和房地產投資的自然風險和技術風險是比較獨特的，有時因意外難以避免，但可通過投保來予以消化。
城鎮居民有錢進行投資，但為什麼要選擇家庭住房和房地產呢?除了風險較小外，還因為老百姓當前的最大需求首選是住房。前些年分配的公房，由於設計落後，結構不合理，裝修簡單，麵積一般較小等原因，許多人想換房調房；家裏的子女長大了，參加工作後都在忙活著談戀愛，領了結婚證，想等一套房子；年紀大的人琢磨著房改了，利用有工齡折扣的優惠，趕緊買下自己的住房貽養天年，造福子孫後代。從古人“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感歎，到未來21世紀對家庭住房的展望，多少年來，居住條件的改善一直是中國老百姓孜孜以求的願望。中國的人口規模決定了現階段對住房的需求，始終是一條呈陡峭上升趨勢的直線。
國家建設部最近提出，要用20年的時間，分三個階段以大規模的成型住宅開發來進行住宅建設，實現居民住宅產業化；同時在住宅設計方麵，也將有較大改觀。建設部部長侯捷在談到當前房地產業的形勢時說，現在主要的問題是需求與購買力的矛盾。目前建房不是困難，有存量5000多萬平方米，可是房子到不了老百姓手中，原因是低工資高房價。在全國推行房改的同時，要采用按揭貸款的方式引導老百姓購房，按揭貸款可分10年、20年、70年的土地使用權，也可考慮分期付款。隻有調動起老百姓的購房積極性，激活房地產市場，才能有效依靠支柱產業，“拉動”我國國民經濟健康地發展。侯捷強調，這幾年要花大力氣研究解決把老房子買下來，新房子取消統一分配的新機製。
城鎮住房製度的改革，特別是現住房租金的不斷提高和公有住房出售的穩步推行，使城裏人不得不開始考慮買房子，老百姓擁有一套私房的夢想，變成了活生生的現實。房改，開啟了我國城鎮居民住房私有化的序幕，使中國人的居住條件、生活水平開始向西方經濟發達國家靠攏。城鎮居民在購買家庭住房後，可以自行裝潢維修，可以改造出租，可以出售換購；今後的勞動收入和從住房中得到的收益，可以轉向投資家庭的其他固定資產，改善家庭生活條件，滿足家庭成員在物質和精神生活方麵的多種需要。當前，國家對經濟的宏觀調控初見成效，通貨膨脹得到明顯抑製，物價水平漲幅總體回落，聰明的人趁手頭這點餘錢，恰好可以在購買家庭住房上投資了。
房改開始後，不少人在猶豫，究竟是買房合算，還是租房合算。買房吧，擔心投資沒有回報，怕吃虧；租房吧，擔心錯過購房政策的優惠，怕過了這個村，就沒這個店。這裏我們來分析一下支配買房和租房利益差別的基本因素。
首先，要確定現住房的使用年限。買房是把家庭現住房直到報廢前的使用年限一次買斷，因而房子還能住多少年是人們最關心的問題。隻有確定了現住房的使用年限，才能按年按月來攤房價，才能與租房所需付出的租金數額進行直接比較。目前城鎮居民準備購買的住房多數為磚混一等結構，計租等級為一級，使用年限為50年。
其次，要確定買房和租房後的收支變化因素。職工以成本價買房後，房屋的產權歸個人所有，使用五年後可依法進入市場，除了省卻了每月繳房租的煩惱外，還有收回投資並獲利的可能。但此後房屋的維修費、管理費由自己承擔。除了準備出租、出售外，可以暫不考慮房屋折舊費、繳納房產稅等問題，一次性投資的利息也可以攤入房價與租金進行比較。實際上，新入住的公房在買房前統一維修後10至20年內無需大的花費；管理費也與家庭日常生活聯係在一起，基本上不能算有大的開支。而租房從短期看，租金標準較低，甚至比不上買房投資的利息；但從長期看，隨著國家租金標準的提高，除維修費、管理費、折舊費外，還要加上投資利息和房產稅。以南京市房改方案的提租規劃為例，1995年度按雙職工家庭平均工資的5%計租，以後逐年遞增2個百分點，預計到2000年，房租支出將會占到家庭平均工資的15%，將成為家庭日常生活的最大開銷。