“土地經濟學”諸問題
土地利用在美國俄亥俄州克利夫蘭市，有一個大工會，租下了一座二十層的辦公大樓，除在內設立自己的總辦公處以外，它把其餘的辦公樓房轉租給其他商行。這一投機事業獲得很大的成功，以致同一產業部門的另一工會決定仿照辦理，在該市的另一地點建築了一座高大辦公大樓。第一個工會把它的辦公樓房全部轉租出去之後，正在設計要在街對麵轉角處建築一座更大的樓房，並且其中的辦公房間已由一家大鐵路公司預約租下了。而第二個工會所建的辦公樓房，其“招租”的牌子尚未從它的窗口全部取下。這是什麼原因？
在同一城市裏，一個私人投資者興建了一座既堅實又防火的五層辦公大樓，他把樓房上麵的空間出租了，租期為九十九年。承租這個所謂“天空租權”的，是一個體育俱樂部，它在這座建築物上麵又增建了一座八層的樓房，其中一部分作為俱樂部自用，其餘部分作為辦公用房。這個俱樂部租用這個空間的代價是每年付出租金一萬五千元。這種罕見的長期租約的原因又是什麼？
從這座城市的中心出發，沿著一條大街走出去，首先就要經過一些十層到二十層的辦公大樓。其當街地基的售價是每英尺一萬五千元和二萬元。在同一條街上，離市中心幾個街段，就是一些五層建築的地區，其當街地基的售價每英尺為二千元。再往前走就可以發現一些店鋪與住家的混合建築物，其麵街的地基每英尺售價為五百元。再往前進，就可以看到一些住宅，它們是建築在每英尺價值為二百元的臨街地基上。然後，在距離市中心區頗遠的地方，忽然出現一些五層樓大廈，裏麵開設雜貨鋪、藥房、紡織品商店以及銀行分行，這些臨街的地基每英尺售價為五千元。這是為什麼？
何以把一個都市的高地用來建築優美的住宅，而把低地用來建築工廠？何以一列火車開進象芝加哥這樣的城市時，其經過的地方，工廠多而住宅少呢？
這些並不是什麼謎而是土地經濟學的課題。以上所舉的例子說明利用都市土地的各種不同的方法，有些成功了，有些失敗了。成功與失敗都各有其原因，而這些原因都具有經濟的性質，因為都和地產以及地產的特性、用途和價值有關。我們試就兩個工會從事不動產事業的例子來比較一下，就不難看出其成敗的原因。成功的那個工會看準那個地基的經濟特性，因而充分利用它的這種潛能。另一個工會則未認識到一塊地基究竟需要何種條件才能使建築辦公大樓有利可圖，所以它就失敗了。
現在再討論土地的農業用途。在懷俄明州，火車沿途所過之處，是一英裏又一英裏的牧放牛羊的地方，很少看到一所房子。在堪薩斯州，旅客們所看到的隻是漫長的、綿延不斷的麥田而沒有任何其他的東西。在衣阿華州，給農民帶來最大收入的乃是玉米和養豬。在新英格蘭諸州，有著星羅棋布的小市鎮，這些市鎮的四周都有很多大型的避暑房舍環繞著它們。馬薩諸塞州的康涅狄格河穀裏，有種植洋蔥、煙草和商品蔬菜的土地，每英畝價值二百到三百元；而在十五英裏以外的山頂上，卻有許多農田荒蕪著，無人過問。這些事實又如何解釋？
在威斯康星州的東南部，農場抵押借款的利率是全國最低的，而在蒙大拿州則為全國最高的。在新英格蘭諸州，農業土地平均每英畝價值十九元；在得克薩斯州每英畝價值二十八元；在衣阿華州每英畝價值二百元。北達科他州的農業土地在1910年隻有百分之十四由佃農經營，而現在則已超過百分之二十五。南達科他州的農業土地從前有百分之二十五為佃戶所租用，而現在則有百分之三十五。新英格蘭各州由佃農經營的農場數目已經減少了。
德國中部的農村麵貌和美國新英格蘭諸州農村的麵貌大不相同。前者位於山穀之中，其四周的農田都伸展到鄰近的半山之上，山頂上則冠以樹木。而後者則適得其反，那裏的農村都在不毛的山頂上，因為當年殖民到這裏的清教徒的最重要的顧慮，就是避免印第安人的騷擾而不是水源的保障。有些新英格蘭的鄉村，其人口在過去五十年中並未有所增加；並且那些鄉鎮裏的不動產的價值還降低了。
關於這一點，還可以進一步加以說明：在澳大利亞，有一個小小的銅礦市鎮，在那兒遊客可以走遍它的市政廳、圖書館、店鋪或者任何一所房舍而碰不見一個人。所有這些設施連同地皮，隻要一申請就可以得到。它們的價值簡直等於零。
這些現象是和農業、森林或礦山的土地利用有關係的。其中有些例子是典型的，有些是異乎尋常的，但每一個例子都包含著經濟學的原理。研究土地經濟學就可以闡明土地利用的原理。並且這些經濟學的原理能使我們明了為什麼新英格蘭諸州的農業土地每英畝平均價值為十九元，而衣阿華州的則為二百元。如果農村土地的價值跟都市土地的價值一樣，都以其位置優劣為基本要素的話，那麼新英格蘭諸州的農業土地就應居於優勢，因為它和人口的中心區更為接近。這就說明了決定農業土地價值的因素跟決定都市土地價值的因素不同。分析土地估價中的這些不同因素，乃是研究土地經濟學的主要部分。