三、收費拖欠衝突的案例
【案例一】北京某區一住宅小區十多名業主因未交納物業管理費，被管理該住宅小區的物業企業訴至區法院。在法庭上，業主們辯稱，雙方簽訂物業管理合同以後，物業企業所提供的治安管理、公共設施管理、綠化管理、房屋維修等諸多服務均存在問題。如小區綠化並未達到合同上約定的麵積，原本已經種上草的綠地被改建成了收費停車場等。經過法庭審理發現，該小區確實存在著綠化、衛生等物業服務不到位的現象，不但不符合物業合同中約定的要求，也沒有達到“北京市住宅物業管理服務標準”的要求。法院認為，按照物業管理合同約定，物業企業提供物業管理服務後，業主應當向其交納物業費。但鑒於該物業企業提供的服務存在部分瑕疵，法院最終判令物業公司應對綠化費、管理費和保潔費等予以酌情減收。（案例摘錄節選自現代物業網）
解析與啟示：過去，業主們因物業服務問題而拒交物業費的案子很多，但在法院的判決上卻是屢戰屢敗，原因很簡單，他們都是輸在了證據不足上。而這次業主們之所以能夠成功，主要得益於證據確鑿。不過實際上，業主通過拒交物業費來維護自身權利，並不是明智之選。因為，從事小區管理的物業企業一般都是微利企業，他們不可能為業主墊錢來搞物業。物業企業隻會有多少錢幹多少事，如果收不齊物業費，物業員工會因待遇低、不能按時開支而沒有積極性，物業企業對公共設施設備的維護也會因沒錢而無法到位，物業服務質量因此將大打折扣，甚至使整個小區陷入惡性循環。由於有人欠費，按時交費的業主們並沒有買到貨真價實的物業管理服務，其合法權益也是受到侵害的。
因此，對於業主來說，雖然新的物業條例賦予了業主更多的權利，但對於那些服務工作中確實存在問題的物業企業，也不要一上來就以拒交物業費來維權，應該通過業主委員會或直接要求物業企業按照物業合同的約定進行整改，如果遇到物業企業嚴重違反合同約定，且拒不整改時，業主們可以向政府行政主管部門進行投訴，也可以通過業主大會解聘物業企業，還可以向法院起訴。不過，業主們一定要認清，物業企業不是萬能的，您別什麼事都找物業企業解決，更不能隨便就拿物業企業當替罪羊、出氣筒，那樣的話，真正倒黴的肯定還是您自己。另外，《物業管理條例》中明確規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”為了全體業主的利益，提醒物業業主都不要惡意欠費。
對於物業企業而言，管理服務中的任何一項漏洞，都有可能成為業主維權的有力證據。所以，明智的物業企業應該要求全體員工端正服務態度，提升服務水平，嚴格按物業服務合同約定履行義務，不然的話，您可能就是下一家為物業服務不到位買單的企業了。
【案例二】楊女士等人購買了豐台區某小區的房屋，並與開發公司簽訂了《前期物業管理服務協議》。後開發公司與某物業企業簽訂《物業管理委托合同》，委托其對小區實行物業管理。該合同對物業管理服務的內容與標準都作了具體的約定。楊女士等人隻向物業公司交納了簽訂《前期物業管理服務協議》以前的物業管理費1240元，但此後的6950元物業費一直拖欠未付。其拖欠未付的理由是，該物業企業自入駐小區後，從未認真履行物業管理服務職能，如小區至今未有正式安防隊伍，安全秩序嚴重失控，已發生多起入戶盜竊和物品丟失與損壞事件；為大量收取停車管理費用，物業企業違法侵占小區消防通道和公共通道，封堵小區東西大門，嚴重阻礙了小區業主的正常出行且孕育了嚴重的消防隱患；任意張貼懸掛廣告招牌，已造成物業相關設施損壞；小區內隨意施工和維修養護不當，已造成小區綠化環境損壞和部分設施損壞；小區內環境衛生狀況極差，嚴重汙染業主的生活環境；管理失控，業主基礎資料已嚴重失實等。這種極差的服務質量，讓業主們忍無可忍，為此，他們曾多次口頭及書麵致函要求物業企業立即更改，但沒有得到任何答複和改進。物業企業的這種做法嚴重侵害了小區業主的權益，給小區業主造成嚴重的物品損害和精神損害。根據《前期物業管理服務協議》的規定，在物業企業不履行職責及勸阻無改進時，其有權拒付物業管理費。當物業企業起訴到法院要求楊女士立即交納拖欠的物業費時，包括楊女士在內的3名業主也向法院提出反訴，要求物業企業立即終止小區的物業管理，並撤出所有物業管理用房，恢複被損壞的物業原狀，退還業主所有違法經營所得並公示收支賬目，公開向所有業主道歉並賠償她精神損失費1萬元。