（2）房地產項目開發貸款條件分析。房地產開發企業申請項目融資必須滿足一係列的條件和貸款人提出的各種要求。首先，房地產開發商必須出具自己的財務報表和有說服力的資信等級證明。其次，開發商應該對項目所在城市或地區的經濟特色和發展前景做出準確客觀的判斷，以確保項目實施完工後的銷售工作能順利完成。第三，開發商一般要負責聘請律師事務所和保險公司對協議條款進行法律確認和擔保，項目融資一般都要求有健全的法律體係作為成功的保證。項目的融資結構及參與者在融資結構中的地位權力及責任和義務都要有一係列的法律文件來確定，嚴謹清晰的法律條款有助於減少項目參與者的無謂摩擦和利益衝突。第四，房地產開發商必須向貸款人提交詳細的成本預算計劃，並根據內部回報率和淨現值法估算出收益，在此基礎上完成可行性報告。報告應對項目進行全麵描述，對參與主體的行業經驗和信用水平、項目的規劃和類型、施工營運計劃等要點詳細闡述。最後，房地產開發商要對政府政策變化做出充分的估計並提出有效的應變措施。
（3）項目融資的擔保問題。項目擔保人一般由三方麵主體構成，即項目投資者、項目利益相關者和商業擔保人。房地產開發企業是項目融資過程中最主要的擔保人，一般在貸款銀行給開發商發放貸款時，都要求其提供項目之外的擔保作為附加的債權保證。
這種擔保可以是直接擔保項目開發所貸款項，也可以是間接預防不可預見因素。提供擔保，承包商為了獲得項目建設合同，願意提供項目擔保。例如：有時工程承包商願意接受完工擔保；原材料和機械設備供應商為拓展市場，願意為采購使用其產品的項目提供擔保。另外，項目的客戶（公司或消費者）願意為項目提供擔保，這樣可以保障項目的順利完工和運營。部分項目可以吸引到世界銀行等國際性金融機構的擔保，此類擔保常常出於促進發展中國家經濟，提高人民居住水平，改善生活環境的公益目的。所謂商業擔保人指提供擔保作為盈利手段，以承擔項目的風險為代價收取擔保費用的機構，一般以商業擔保為經營業務的組織有銀行、保險公司等。商業銀行一般承擔房地產開發商在項目建設和融資過程中所須履行義務的擔保，而保險公司專門提供銀行、房地產項目開發商不願或無力承擔的風險的擔保。
項目擔保的主要類型按其在項目融資中承擔的不同經濟責任，可分為直接擔保、間接擔保、或有擔保和意向性擔保四種。
①直接擔保。直接擔保指擔保主體的責任主要針對擔保金額或擔保的時間限製，在房地產項目融資中，所需資金額較大，如項目建設中途資金供應鏈斷裂，就會導致項目失敗，為避免這種情況出現，提供貸款的銀行要求開發商承擔建設費用的超支風險並為其提供擔保。另外一種常見的直接擔保指“完工擔保”，對項目保質保量在規定時間內完成的有限責任擔保，這種擔保可預防由於項目拖延導致的投資成本增加和不能如期歸還銀行貸款的情況。
②間接擔保。間接擔保指保人不以直接財務擔保形式為項目提供一種財務支持，這種擔保往往表現為商業合同和政府特許權協議的形式。
③或有擔保。或有擔保是針對項目投資過程中出現的各種不可抗力或不可預測因素造成的風險提供的擔保。