2010年以後，隨著一攬子計劃的退出，中國經濟增速持續回落，由高增長區間逐步落入中高增長區間，製造業和服務業的發展速度不僅沒有加快，反而不斷減緩。這就帶來三四線城市的造城活動與實體經濟的發展步伐出現越來越明顯的脫節，帶來其城區缺少產業、缺少就業、缺少人氣的現象。這些必然給房地產企業在三四線城市開發的樓盤帶來越來越嚴重的銷售困難，也必然迫使房地產企業重返大城市發展。2013年這一趨勢比較普遍。
當房地產企業重新在一二線大城市集中後，這一區域的競爭必然趨於激烈；而三四線城市房地產市場銷售困難，以及由此帶來的房價波動，也對一二線城市買房者的預期帶來日益明顯的影響，加之房地產在一些區域風險加大，導致銀行由此將整個房地產納入到需要關注風險的行業，一二線城市房貸也一度收緊，進一步抑製了買房需求。這些都會造成房地產市場供求關係的改變，一定程度上也影響到開發商在一二線城市拿地建房的信心。房地產投資也會相應受到影響。
綜合以上分析，房地產企業重新集中到一二線大城市發展，開發成本明顯提高；而市場需求又趨減弱，這些共同決定了其投資開發活動日趨謹慎。但問題的核心是房地產發展空間日趨狹窄。從買房需求看，一二線城市人口集中度高，居住性住房需求增長潛力大。特別是這個區域內持續實行限購政策，基本沒有投機投資性買房需求的衝擊，房價基本由居住性需求決定。這些年我國房價收入比持續降低，居民買房能力總體穩定。由於居住性買房需求與投機投資性買房需求性質不同，隻可能在時間上後延，但不會消失。據此可以判斷，一二線城市由預期引導所沉澱的居住性買房需求，會隨預期改變而集中釋放，屆時一二線城市房地產市場將呈現明顯的供不應求態勢，房價上漲壓力不容忽視。針對這一變化，一二線城市政府應該盡早在完善城市規劃布局、加強基礎設施特別是地下基礎設施建設、增加住房建設供地等方麵下功夫。由於一二線城市土地供給仍然有一定潛力，因此房地產企業仍有加快開發建設步伐的餘地。綜合看，房地產業轉型調整總體是溫和、漸進的。據此分析，房地產投資全年仍可以保持16%左右的增長。
應該積極把握這一調整機遇，促進房地產業優化結構，提高素質，在市場和政府發展規劃共同引導下優化發展布局。
產業結構調整麵對諸多困難
經濟增速換擋，主要是經濟發展的環境和條件發生了深刻改變。集中反映在市場需求約束增強和成本水平提高。鞏固經濟增長的基礎，最重要的是重新選擇適應現在的市場環境和成本壓力的企業，再造經濟增長的微觀基礎。這一活動必須通過市場競爭、優勝劣汰來完成。但目前幹預市場準入的因素仍然較多，例如以產能過剩為由，不區分企業特點、項目特點、地區特點，一律限製進入某些產業；再比如銀行僅僅以行業為標的確定信貸政策，一些風險大的行業，一律不提供信貸金融支持，進而把這些行業內有水平、有創新能力、有市場發展前景的企業壓製住，限製了風險增大行業內部優勝劣汰，在競爭中浴火重生的進程。從市場退出角度看，一些地方政府對企業仍然存在過度保護現象。在鋼鐵、水泥、玻璃等產能嚴重過剩的行業，仍然存在一些“僵屍”企業，地方政府的在建項目中，也存在一些需要清理退出的項目。這些方麵的問題，使市場引導的行業重組活動遇到越來越嚴重的阻礙，使行業內基於競爭、創新的增長能力受到嚴重阻礙。也潛伏了風險約束機製弱化，高風險逐利資金擴張的風險。
以上種種問題，都表明我國企業發展和產業轉型升級的壓力明顯加大。製約產業結構調整和微觀經濟基礎再造的諸多因素，正在成為影響經濟平穩增長的突出問題。
著力深化改革，增強市場在資源配置中的決定性作用
針對當前形勢特點，應保持定力，堅持宏觀經濟政策的連續性、穩定性，把更大的精力放到推進經濟轉型升級和全麵深化改革方麵。進一步規範產業政策、行業政策，取消各類行政性的準入限製和退出保護，完善財產責任、行政決策責任追究機製，完善差別性信貸政策，推動市場主導的產業結構調整活動。加強政府在發展規劃、基礎設施建設、基本公共服務、市場監管等方麵的職責，推進以城市群為主體形態的新型城鎮化活動取得實質性進展，促進房地產發展空間逐步擴大，布局不斷優化。以上諸方麵政策措施，很多都涉及到各方麵利益關係的調整，落實的阻力大、情況複雜，因此要在抓落實方麵下大力氣，力爭盡快見到實效。
責任編輯：代建明