房地產再融資開閘 市場化手段重啟
公司與產業
作者：楊現華
隨著天保基建（000965.SZ）和中茵股份（600745.SH）雙雙發出獲批公告，暫停近四年之久的房地產再融資終於開閘。雖然不能保證後續的約40家房企再融資全部獲批，但也標誌著房企重組及再融資等市場化手段重新歸位。
3月19日晚間，天保基建和中茵股份同時發布公告，兩家公司非公開發行股票申請獲證監會發審委無條件通過。而奇怪的是，就在當日上午，兩家公司的股票就在盤中雙雙提前漲停，股票的提前異動似乎有內幕交易的嫌疑。
根據之前的預案，中茵股份擬以不低於9.53元/股的價格，定增不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。用於公司全資子公司江蘇中茵置業有限公司之控股公司徐州中茵置業有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發與營運。
而天保基建擬以不低於4.48元/股的價格，發行不超過3.46億股，募集資金15.5億元，用於建設三個房地產項目並補充流動資金。
“這表明監管層已放棄通過壓製開發現金流來控製房價的思路，而轉向采取增加供給的措施”，瑞銀證券房地產分析師李宗彬表示，再融資的放開有助於提高房地產行業的資金配置效率，使經營效率高的開發商獲得增長所需的資金。而且，這也表明中央政府對房地產行業的態度比過去更為友善。
國泰君安分析師侯麗科也表示，上市房企再融資實質性開閘，意味著房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變，強製性行政手段可能逐漸淡化。他認為，政府會一方麵通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方麵，在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑製投機性購房需求，使市場供求關係逐步恢複平衡。
實際上，這兩家公司並不是首批提出再融資的上市房企。2013年8月1日，新湖中寶（600208.SH）率先發布定增公告，擬以3.07元/股定增17.91億股，募資55億元用於上海的兩個房地產項目，從而拉開了上市房企定增的序幕。
雖然第一個發布了再融資方案，但新湖中寶的股價卻持續走低，目前公司股價早已經跌破定增價。而且，新湖中寶再融資是投向一線城市，在政府“雙向調控”的指導下，新湖中寶定增麵臨的壓力可想而知。
與新湖中寶不同，天保基建和中茵股份兩家公司的股價從未跌破定增價，意味著未來的認購方將有更大的積極性，並且兩家公司募投項目分別位於天津和江蘇徐州等二三線城市。
在目前流動性收緊、資金緊張的情況下，中小房企麵臨的壓力更加嚴峻。
實際上，此前萬科B轉H獲批和上海綠地借殼金豐投資（600606.SH）等一係列舉動可以看出，房地產政策正在鬆綁。李宗彬認為，資金鬆緊的變化對房地產行業資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業現金流狀況的過度悲觀猜測。
根據Wind的統計，自新湖中寶發布再融資預案以來，共有39家房企發布了共計近900億元的再融資方案，開發商對資金的需求可見一斑。近期，浙江興潤置業的巨額債務違約引發市場極大關注，這意味著開發商再融資的環境將更加惡劣，房地產危機的苗頭可能會迅速擴大。
其實，房地產市場依然擁有巨大的剛需。僅以北京為例，自住型商品房項目彙星苑和彙景苑分別有22.7萬人和21萬人申購，而可售套數分別隻有1800套和3400套，如此龐大的供需差表明北京住房需求仍然非常強勁，而這可能是大部分一二線城市住房需求的縮影。李宗彬認為，一二線城市的房價大幅下跌，或成交量和價格持續同時下跌的可能性較小。
但對A股市場來說，近900億元的再融資顯然是市場不能承受之重。根據Wind的統計數據，截至3月19日，在已經發布定增的39家企業中，有16家房企的定增價與股價出現倒掛，其中的8家房企倒掛幾乎都接近甚至超過20%以上，即使監管部門放行再融資，如何成功發行將考驗上述房企。