（五）宏觀調控階段
早在2001年，“溫州炒房團”就進入了人們的視野，其所到之處房價一路飆升，房地產過熱發展引發擔憂。2002年5月，經國務院同意，多部門聯合下發《關於整頓和規範房地產市場秩序的通知》，但不少地區房價上漲過快、住房供給結構性失調的問題愈發嚴重。
2003年6月，中國人民銀行出台《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即“121號文件”，其中最嚴厲的規定是房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%。這造成許多房地產開發公司可能麵臨資金鏈斷裂的狀況。接下來不斷出台的調控政策可以顯現政府穩定房價、抑製房價過快上漲的決心。
但一係列的宏觀調控政策並沒有取得預期效果，房價仍在上漲。尤其是2008年，受金融危機的影響，我國開始實行“適度寬鬆”的貨幣政策，樓市出現了“恐慌性搶購”，之前的調控可謂前功盡棄。
2010年以來國務院及中國人民銀行相繼出台了一係列的宏觀調控政策，這些政策有助於遏製房價快速上漲的勢頭，但引導房地產業平穩發展之路仍然任重而道遠。
三、我國房地產業存在問題分析
我國房地產業經曆了三十多年的發展，已經成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業每年對GDP的貢獻率都在5%左右。而且由於其行業的特殊性，它的發展對上下遊的企業也有重要意義。但目前我國房地產業存在的問題已不容忽視，主要有以下三個方麵：
（一）住房供求結構性失衡
居民的購房需求可分為自住性需求、投機性需求和投資性需求。目前自主性需求由於房價過高受到抑製，而房價持續上漲的預期及通貨膨脹等問題，導致投機投資性需求依然旺盛。當然隨著政府打擊投機投資性購房的力度加大，購房者的持有成本不斷增加，這兩類需求可能會逐漸降低。對於投資性需求還需要政府引導至其他投資渠道。
我國目前的住房政策是低收入家庭通過廉租房和經濟適用房解決；中等收入家庭采取限價商品房和經濟適用房的辦法解決；高收入家庭通過市場解決。但現狀是高價位商品房比重過高，低價位商品房開發量不足，經濟適用房和廉租房供不應求。開發商追求利潤更願意開發高檔商品房是形成住房供求結構性矛盾的主要原因，但政府在土地供應、租賃住房補貼、住房保障等方麵政策的缺失和滯後也是重要原因。
（二）資金湧入導致經濟結構扭曲
一個國家的實體經濟永遠是國之根本，但我國現在由於房地產業持續的高利潤率，吸引大量資金紛紛湧入地產業，其中不乏許多優秀的實業企業。例如，海爾地產集團有限公司是海爾集團旗下的一家法人單位，目前已經發展成為山東第一大房地產企業。而市場整體不景氣，勞動力成本上升，人民幣升值影響出口等原因，造成許多中小企業家放棄實業，將資金投入房地產來獲取投機差價。
然而實體經濟是金融的基礎，美國的次貸危機可以作為一個很好的警示。通過運用大量金融衍生工具的金融市場看似繁榮，實則由於缺乏支撐脆弱不堪。房地產業的發展對於拉動內需固然重要，但現在我國更需要將住房問題作為重要民生問題，保障普通居民的生活質量，並引導資金流向實體經濟，進而實現我國經濟的平穩健康發展。
（三）蘊含極大的金融風險
過去五年中，商業銀行房地產貸款餘額年平均增長達25.3%，個人住房貸款年平均增長達一倍以上。銀行信貸是房地產開發企業的重要融資渠道，盡管現在銀行貸款的條件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地產企業資金來源的15%以上。房地產業融資依賴銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整都會對其產生巨大的衝擊。目前我國個人貸款的違約率較低，但如果房價出現大幅下跌，將會降低貸款者的還款意願。斷供和退房的現象增加，引發按揭糾紛。
房地產產品本身很容易造成投機性，一旦房地產價格大幅下降，銀行將產生大量的不良債權。銀行是金融係統的重要部分，銀行一旦出現危機，將直接影響股票市場，打擊投資者信心，進而使國家經濟整體步入蕭條。
參考文獻
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[2]卜凡中.我們房地產這些年[M]. 杭州： 浙江大學出版社， 2010.
[3]潘家華，李景國，等.房地產藍皮書[M].北京：社會科學文獻出版社，2012.
（編輯：龍大為）