中小型房地產企業的戰略決策
企業管理
作者：汪上達
【摘要】 房地產是近幾年最受關注的行業之一。但最近房地產市場利潤越來越受到嚴重挑戰。那麼整體實力較弱的中小房地產商該如何應對這種挑戰呢？本文從房地產運營模式、國家政策、競爭環境等方麵探討中小房地產商麵對挑戰、持續發展之道。
【關鍵詞】 價值鏈；國家政策；競爭環境
一、房地產價值鏈及成功因素
1、房地產行業價值鏈分析
房地產價值鏈中各環節包括投資策劃、土地獲取、土地開發、規劃設計、施工管理、營銷管理和物業管理。
（1）投資策劃能力體現房地產公司核心能力，包含對宏觀經濟和微觀經濟的分析和判斷，還需要對目標市場準確的把握，對政策走向的預測，投資策劃能力體現房地產商的綜合素質，中小房地產商投資策劃能力偏弱；
（2）土地獲取，土地資源的供給量和價格也是影響房價的重要因素，這考驗著房地產商的規劃能力、融資能力、以及與政府的關係；
（3）土地開發，在投資策劃和土地獲取之後，土地開發方麵就順理成章了，在此展現不了很大的區別，因為多數開發商的此環節是以外包的形式實現；
（4）規劃設計，房地產開發商會把這部分工作外包，但對於開發商來說人員經驗和辨別能力非常重要；
（5）施工管理，這部分技術含量不高，體現不出開發商的核心競爭力，但要保證資金的運轉；
（6）銷售管理，這部分也是外包給第三方；
（7）物業管理，這部分也常由第三方來運營，但業主和物業經常發生爭執、矛盾。
2、房地產標杆企業狀態特征
對房地產標杆企業進行分析有如下特征：（1）經營規模大、抗風險能力強。如：滬深上市房地產10強公司平均資產規模和主營業務收入達到81.91億元和27.04億元；（2）股東回報穩定，盈利持久。如：滬深10強公司2003-2005連續三年的平均現金紅利收益率為2.14%，三年平均現金紅利支付率為32.35%；（3）強大的資金優勢和土地儲備。如：G萬科A、金地集團等，分別擁有1000和600萬平方米以上的土地儲備；（4）區域性分化特征明顯。如：在深圳房地產類上市公司中，除萬科、招商局、華僑城、金地集團實行了較大規模的跨地域開發經營且業績良好外，其餘都有明顯的地域特征。（5）優勢企業行業集中度進一步提高。
二、房地產商麵臨的政策環境
1、土地調控，從源頭上穩定樓市價格；
2、抑製投機，征稅重心從交易環節轉向保有；
3、信貸政策，監管房地產開發的信貸管理。
宏觀調控的政策對我國房地產行業的發展產生了重大的影響，可能帶來我國房地產業的重新洗牌，對資產結構不合理、經營管理不善的房地產企業來說是一個重大的挑戰；另外，房地產行業與宏觀經濟形勢的緊密相關性決定了房地產市場與我國宏觀經濟發展的走勢必須基本一致，才能使社會經濟保持穩定發展，使房地產行業朝著規範、穩定的方向發展。
三、中小房地產商的發展策略
1、中國房地產發展趨勢以及中小房地產的競爭環境
中國的地產開發，經曆了計劃經濟和市場化初期兩個階段，目前處在市場化時期。
房地產核心競爭力的培養可以分解成“三個競爭力”的提高：（1）市場競爭力，由單一項目市場競爭力模式到係統性市場細分、客戶定位清晰化的市場競爭力模式；（2）管理競爭力，由短期完成項目任務的管理模式到適當集權和分權、整合資源、優化流程的扁平式管理模式；（3）治理結構競爭力，由股東配給資源的管理模式到以股東價值最大化為價值取向的轉變。