說到這裏,張小山停頓了一下,笑問大家:“我剛才說的這些隻是房價上漲的部分原因,還有一些原因大家願不願意聽啊?”
大牛和張小山碰了一下酒杯,笑道:“來,喝了酒繼續講,我還真想完全搞個明白。”
好在酒杯不大,張小山和大牛幹杯後,接著說:“房價上漲的第十個原因是人防設施增加了成本。按照人防工程建設管理的規定,開發商新建商品房都要同步建設防空地下室或繳納易地建設費。而根據規定,建成後的人防設施麵積不能作為房屋公用部位分攤給購房人,於是開發商隻有將地下人防建設成本打入房價,從而抬高了房價。第十一個原因是房地產商的豐厚利潤。近幾年房地產開發回報豐厚、利潤可觀。據初步調查,一些前幾年拿地、土地儲備充裕的房地產開發商即使不開發,炒地皮也有100%以上的利潤;自己開發商品房則房價一期高於一期,投資回報率大體在40%左右;即使以現在拍賣的土地進行房地產開發也有20%左右的利潤。第十二個原因是開發商囤積土地和房產。部分開發商拿到土地後遲遲不搞開發,大量囤積土地,加劇了土地供應緊張的矛盾。部分開發商則利用供需矛盾突出,囤積房源,並通過不記名“限購”、抽號等方式,進一步造勢哄抬房價。第十三個原因是住房供應結構性矛盾的加劇。據統計,有的城市非住宅供應量偏大,而大量的拆遷卻直接帶來市場對住宅類商品房的需求。此外,目前各地普遍存在高檔次、大戶型的商品房開發量過大,中低價位、中小戶型的普通商品住房和經濟適用房供應量小,部分中小城市寫字樓、大型商業用房銷售緩慢,同地段寫字樓與住宅銷售價格出現“倒掛”現象,住房有效供給不足,在一定程度上加劇了房市供應緊張的局麵,抬升了住房價格。第十四個原因是營銷方式的變革。過去房地產開發都是自產自銷,隨著房地產市場的日益活躍,代理銷售、樓盤推廣、廣告策劃、品牌推廣等全新的營銷服務方式紛紛出現。房地產營銷方式的變革一方麵促進了樓盤銷售,推動了房地產市場的發展,另一方麵也加大了經營成本,抬高了房價。第十五個原因是中介加價抬高房價。房地產市場的活躍發展催生了眾多房地產中介機構,根據有關規定,房地產中介機構在中介服務中隻能向買賣雙方收取中介費,不能通過欺上瞞下等不法手段牟取房屋差價。但目前不少中介公司不滿足於賺取不菲的中介費還想盡辦法吃差價,甚至直接參與期房、二手房投機炒作,對房價上漲起了推波助瀾的作用。第十六個原因是個人投機炒房活躍。房地產市場供不應求引發一批人“炒樓盤”、“炒樓花”,使得供求矛盾進一步加劇,房價不斷上升。第十七個原因是投資性置業的增加。這幾年股市持續低迷,民間投資渠道單一,而經商投資又有一定的風險,對比各類投資的收益率,部分民間資本和居民把住房當作保值增值的良好投資品,投資性購房大增。第十八個原因是同類城市比價效應的推升。過去房地產開發多為本地開發商壟斷,而隨著房地產市場不斷升溫,少數城市房價率先大幅飆升後,使得經濟發展水平相近的一些城市房地產升值潛力凸現,在利益驅動下,一些實力房地產商紛紛到這些城市‘掘金’,高價‘搶奪’土地,推動各地房價不斷攀升。第十九個原因是消費者對未來房價的預期和‘買漲不買跌’的心理作用。房價節節攀升,不少人在猶豫觀望中,錯過了買房的最佳時機。麵對還在不斷上揚的房價和新聞媒體、業內人士對房價節節上漲的報道和分析,一定程度上加劇了人們購房的緊迫感,紛紛借貸買房,有些人甚至將幾年後的購房計劃提前。”
多達一、二十個原因一一講完,張小山話鋒一轉:“綜合各項因素,我認為:總體上看,現階段各地房價的上升帶有典型的需求拉動特征,房價的上漲主要是住房需求旺盛,供給相對不足造成的。由於市場供需等諸多因素對房價形成支撐,因此,今後相當一段時期,房價仍將處於上漲態勢,至於這種上漲態勢要持續到什麼時候,現在還無法估計。但我要提醒各位,無論你想在什麼地方買房,都要趁早。這一點,應該是千真萬確的。”