產業地產項目的市場定位分析
企業管理
作者：孫中林
摘要：本文以一個具體的產業地產項目——“西北（國際）機械貿易港”為例，通過對國內外產業地產相關理論的介紹，結合項目的實際情況，對項目開發運營過程中的產業定位進行了深入分析。
關鍵詞：產業地產 發展現狀 定位 對策
1.引言
2010年，隨著全球性經濟危機的解除，全球經濟正在實現全麵複蘇，在城市與工業實現蓬勃發展的同時，與住宅地產、商業地產並稱為房地產市場三駕馬車的產業地產也取得了突飛猛進的發展，傳統的工業園區正逐步向產業地產全麵戰略轉型。複地、綠地、富力、陸家嘴、合生創展、珠江投資等內資房地產巨頭紛紛搶先進入產業地產領域，而嘉民集團、AMB、蓋世理、普洛斯以及新加坡豐樹等地產開發商也開始集中介入內地市場，產業地產即將迎來曆史性的發展良機。但是在我國產業地產迅速興起的過程中，也出現了盲目投資開發熱、采用傳統的房產開發模式來運營產業地產、照搬流行概念進行炒作等諸多問題，對產業地產的長遠發展造成了極為不利的影響。
西北國際機械貿易港”是一個專業市場複合型產業地產項目，位於陝西省鹹陽市，由陝西昊昇實業有限公司運作開發。陝西昊昇母公司四川昊昇三農有限公司是一家整合大農機市場資源，主要從事農機有形市場和農機電子商務平台投資建設與運營的專業性市場開發公司，與中國最大的上市農機流通企業吉峰農機是戰略合作夥伴。
作為一個以農機機電專業市場為主體的產業地產項目，它與傳統的住宅房地產開發的理念和模式完全不同，與一般的商業地產開發相比，又有它自己的特點，許多過去從事傳統房地產開發的開發商進入產業地產領域後，仍然照搬房產開發那一套理論和模式，結果得到了失敗的經驗教訓。產業地產開發在項目的產業定位以及市場定位、經營定位等顯得特別重要，甚至可以說產業定位的準確與否，是產業地產項目開發成敗的關鍵性決定因素。以該項目為例，下麵對產業地產項目的市場定位進行分析。
2.項目定位應遵循的原則
2.1符合項目所在城市的社會經濟狀況及未來發展方向
西安是陝西省省會，經濟發展水平高，經濟輻射能力強，已經形成了門類齊全的工業體係和城市服務體係，是西北地區最大的經濟、商貿、金融、信息、文化中心和國際旅遊熱點城市。但西安在城市基礎設施投資以及商貿物流等第三產業發展方麵相對滯後，至今沒有一家上規模上檔次的機械設備專業市場。
近年來，西安提出了構建區域性商貿物流會展中心的目標，西鹹新區的五大新城之一的空港新城，規劃範圍141平方公裏，重點發展空港物流、大型商貿、現代服務業等產業。
大西安及鹹陽片區，專業市場整體整合程度不高，開發強度和水平參差不齊，為項目走產業鏈整合，專業市場集群化的方向帶來機會。
2.2充分結合企業自身的資源優勢，選擇符合國家產業政策方向的產業
以專業市場開發為主的產業地產項目開發，在進行產業方向和產業業態選擇時，必須把握兩個重要的產業選擇原則：一是產業選擇必須和企業自身的商業資源優勢相結合；二是產業選擇必須符合國家的產業政策方向。
產業方向選擇要結合開發企業的商業資源優勢，在於商業競爭既講規模化，更講求專業化，開發商如果沒有自己的商業資源，就無法深度整合項目產業鏈上的一些優質資源，因而很難取得項目的核心競爭力。
產業方向選擇要符合國家產業政策方向，一方麵，產業地產項目通常投資規模大，投資周期一般都較長，少則三、五年，多則七、八年，甚至更長，這就要求在產業選擇上必須相當慎重，符合國家產業扶持的行業，市場風險相對較小，也利於項目的長期持續經營；另一方麵，從事國家產業政策支持的行業，能得到許多的優惠政策，乃至取得國家的各種補貼，從而有利於增加企業的經濟效益，化解和降低經營壓力。
2.3項目的外部市場條件是進行項目定位的重要參考因素
前麵兩個依據基本上決定了項目定位的產業方向問題，而項目定位的其他方麵如項目的功能定位、客戶定位、產品定位等一係列的問題，必須通過對外部市場的調研和分析來確定。