建築壽命平均不足30年，是誰造成的？多數人可能以為是建築質量不過關，很少有人想到，政府規劃失誤和盲目拆遷，是主要原因。
譬如，2002年建成交付使用的揚州渡江西苑小區，2003年建成的揚州福運苑小區，70年的土地使用權，10年都還沒過完，就被揚州市政府以每畝250萬元的價格掛牌出讓給一家房地產公司，而這幾十戶人家直到評估人員上門才恍然大悟。
如你所知，這樣的事情，揚州並非第一個吃螃蟹的地方政府，想必也不會是最後一個。我所在報紙也報道過類似一件事，南京下關區張家圩小區，2002年交付使用，次年就聞聽政府要打包賣給另一家開發商。2009年12月25日，“拆”字畫上了居民的樓房，400多戶居民，70年的土地使用權，隻好再說了。
揚州渡江西苑小區、南京張家圩小區，建成交付沒幾年，就麵臨拆遷的命運，初看似乎是政府規劃失誤。但我認為，“失誤”不過是其推卸責任的掩飾之詞。拆除這些小區的內在驅動力，是當地政府想賣地掙錢的欲望。這兩個小區的拆遷補償費，當然遠不如把土地賣給地產商的費用，地方政府在土地交易上是絕對不會做賠本買賣的。
所以，建築壽命平均低於30年，很大程度上是地方政府主動性拆遷的產物。主動拆遷的動力，在於賣地能掙大錢。而隻要對這些拆遷的城市中心區用地實行招拍掛出讓，那麼，它必然就是地王。地產商可能變換，而作為地方政府的地主常在。邏輯推導的結果便是：隻要招拍掛製度存在，地王就常在。
如果說，實行招拍掛，土地價格一定會大漲，但查閱《中國國土資源公報》，有人會問，2004年9月全麵推行招拍掛製度以來，後麵年份的平均地價並不一定都比前麵年份的地價高，這是為什麼？因為國土資源部統計時，是將住宅和商業地產的土地公開出讓與工業用地出讓合並統計，而工業用地並未全麵實行招拍掛，地價被攤薄了；而實行公開出讓的土地麵積，並不一定是遞增，很多年份的土地出讓計劃沒有完成。另一個鮮為人知的情況是，在住宅用地的出讓中，相當一部分享受經濟適用房政策的土地，未經招拍掛卻也屬於有償出讓，但也要被納入統計數據。
在比較和反思土地協議出讓和招拍掛製度的弊端時，任誌強有一個特別的角度：土地協議出讓，是個別或少數官員拿零頭，購房者拿大頭；招拍掛出讓，是地方政府全部拿走，成本全由購房者支付。
這句話是什麼意思？土地協議出讓，是暗箱操作，有權力尋租的官員，可能在獲取好處費之後，將土地低價撥給了某地產商。假設某幅土地，10萬平方米，成交價是2億元，其中協議出讓價是18億元，尋租的官員另外得到2000萬元。協議出讓的土地成本價是2000元/平方米，由於土地總成本普遍占售價的40%～50%，則該項目的商品房售價可能是4000元/平方米。
這幅土地若實行招拍掛出讓，成交價可能達10億元，因為是公開競價，官員沒有尋租空間，土地成本就是1萬元/平方米，該項目的商品房售價可能達2萬元/平方米。
以2億元協議取得的這幅土地，地產商為什麼一定會以4000元/平方米，而不是2萬元/平方米的價格出售給購房者？因為大家都是協議出讓取得，土地成本大同小異（區別在於支付給尋租官員的金額），你想以2萬元的單價賣出，也沒有人買。當然，在流動性過剩、收入差距等因素的推動下，協議土地上的樓盤售價也會上漲，但隻會從每平方米4000元逐步漲到5000元、6000元，而不是起步就是1萬元再漲到2萬元。
假如土地成本已經到達1萬元/平方米，地產商售價2萬元/平方米才可以盈利，想讓他以18000元/平方米賣給你都不可能，遑論4000元/平方米？是招拍掛直接將商品房售價的基數抬升到了令人仰望的高度。
土地招拍掛製度，已經終結了低價土地的可能。享受了土地高溢價收益的地方政府，也回不到協議出讓的時代。由於地價越高，收益越大，趨利的地方政府天然地具有製造和追逐地王的動力，這就是為什麼各地頻頻出現提前拆遷、強製拆遷和暴力拆遷事件的原因。
改革土地招拍掛製度不可以嗎？前麵已經提到，北京等地實行的隻是對其中招標方式的改良，而不是對整個招拍掛製度的改革，更不可能廢除土地招拍掛製度，回歸協議出讓。除非中央政府強製改革，不準地方政府討價還價，而且還為他們找到了足夠的財源——迄今為止，這還隻是一種天真的幻想。
因此，我們說，地方GDP主義是被一種牢不可破的製度所固定住的地方政府價值取向。
不過，無論地產商的創富，還是地方GDP主義的急行軍，都離不開銀行這個好幫手。