本章討論土地財政一開始,我就列舉了大量數據,證明列入政府性基金的土地收入,是地方收入最重要的來源之一。在全國層麵,土地收入可能相當於財政收入的20%~30%,而在許多城市,則可能相當於40%、50%甚至更高。
我並已揭示,土地收入這筆巨款,可以讓地方政府幹很多大事,修完大馬路修地鐵,建完大廣場建機場,以及其他數不清的大工程,都可將土地收入列入“城市建設”項目來支出。沒有這筆收入,市長的政績會黯淡許多。
將這個收入來源固定下來的,就是土地招拍掛製度。該項製度全麵實施5年多以後,並不是沒有改革的呼聲。國土資源部政策法規司司長王守智2010年7月26日稱,國土資源部將進一步修改“招拍掛”製度,但招拍掛製度的方向不會改變。這項製度的“修改”,尚未在擬議修改的《土地管理法》中體現,一些地方,如北京正在嚐試,土地出讓更多采用招標方式,而不是掛牌和拍賣方式,隨後在2010年11月還對地價設立上限。
我相信,即使國土資源部想改變這個招拍掛製度,也必將受到地方政府的堅決抵抗,其難度正如當年國土部推行該製度一樣。地方政府對土地財政的依賴,本質上就是對招拍掛製度的依賴。
2010年9月18日,我們采訪陽光100置業集團董事長易小迪時,請他說一說最近10多年房地產最重要的幾個事件,他毫不猶豫地說,第一個是1998年取消住房實物分配、實行住房商品化,第二個就是土地招拍掛製度。近幾年來,每當房價加快上漲的時期,易小迪都要提醒大家警惕“地價泡沫”,非理性的地價泡沫在推動房價加速上漲。
不管實行土地招拍掛製度是不是一項錯誤的改革,但我可以肯定,土地招拍掛製度是推動房價上漲的又一個重要因素。
招拍掛必然導致地價上漲。
土地招拍掛製度推動房價上漲,是因為這個製度必然導致地價上漲。原因很簡單,這主要是一個競價製度。
拍賣和掛牌方式,都是價高者得。招標方式,雖然未必是價高者得,但價格仍然是競標時權重最大的因素之一。
2010年4月中旬,北京市宣布進行土地出讓改革,擬更多采用“綜合條件最優者”的招標方式。一是擬將投標價款、付款進度、開發建設周期、政策性住房建設條件、土地節約集約程度、企業資質、業績、財務狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設的政策性住房規模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素,作為評標條件;二是設定合理價格區間;三是弱化投標價格因素,其所占分值由50分降低到25分,最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。
隨後北京市進行的土地招標中,多次出現出價最高卻未中標的情況,任誌強更是屢次出價最高而不中。但是,哪個地產商都不敢把地價出到最低。所以,即使是2010年的招標,地價也仍在上漲,隻是漲幅沒有2009年那麼瘋狂罷了。這就是為什麼即使是調控力度空前的2010年前三季度,105個城市的地價同比仍上漲75%的原因。
招拍掛製度必然會推動房價上漲,但地價是否必然推動房價上漲?這是有爭議的。
2009年1月,全國工商聯房地產商會向全國工商聯提交了一份《我國房價何以居高不下》的報告。當年3月,該報告以全國工商聯的名義提交到全國“兩會”作了書麵發言。報告指出,房地產開發項目的土地成本占直接成本的比例為582%;開發費用總支出中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為4942%。“開發費用一半流向政府”的說法盛行一時。很顯然,根據這份報告,房價上漲的重要原因,被歸結到了地價身上。
這種觀點與國土資源部是完全對立的。國土資源部副部長貟小蘇和原國土部副部長、現甘肅省委副書記鹿心社在多次講話中表示,是房價推高地價,而不是相反。地產商敢於去高價拿地,就是因為他預期房價會繼續上漲,高價拿地仍可獲利。該部一直堅持是供求關係決定房價。
房地產商會的上述報告,引起軒然大波,房價上漲的矛頭指向地價。不過據說全國工商聯領導為此也批評了房地產商會。