19世紀末資本輸出開始成為帝國主義對華經濟侵略掠奪的重要內容和手段。八國聯軍侵華後尤其是第一次世界大戰後，帝國主義特別是日本帝國主義的勢力開始全麵侵入華北特別是平、津、青地區。天津的外國租界擴展到8個，進一步成了帝國主義國家策劃入侵中國北方陰謀的巢穴。外國商人在津從事商、貿活動的機構又有了較大發展，1935年在津外商銀行達到17家，1926年在津外商洋行達到900多家。英商太古、怡和兩大航業及在華日商航業壟斷和控製了中國沿海與遠洋航運；1900年前後成立的天津海河工程局對海河航道及其水係全方位綜合治理以及19世紀末出現的鐵路和公路建設，把天津變成了華北水陸交通樞紐。民國前後在天津興起的華商貿易行與航業，也積極參與對外貿易活動。這樣，1900年後近代天津外貿進入了一個比較快的發展時期：1902年進出口貿易淨值為89478464海關兩，大大超過1900年水平；1912年為102258118海關兩，比1902年增長14.28%；1931年為350229937海關兩，是1912年的3.42倍，增長近2.5倍。增長速度之驚人說明1900年後，列強以貿易為手段對華經濟侵略掠奪並未因資本輸出而有所放鬆，相反加強了對中國及天津掠奪性的貿易。
九一八事變後天津外貿呈下降趨勢，1932-1937年間直接進出口貿易貨值年均低於1931年水平，與1931年相比各年分別下降情況是：1932年為15.46%，1933年是32.18%，1934年達42.40%，1935年是42.84%，1936年為38.27%，1937年達30.99%。然而實際情況是：1934年和1937年直接進出口貿易貨值還高於1931年水平，原因是日、鮮浪人在華北進行了猖獗走私貿易。走私貿易貨值則是正常貿易減少的貨值，若將走私貿易貨值計入正常貿易，那麼1933年隻下降24.08%，1934年還上升了1.67%，1935年下降是31.14%，1936年達29.45%，都比海關冊上統計數字要少，1934年和1937年比海關冊上統計數字要多，1934年多1.67%，1937年多了7.84%，多的數目雖不大，卻說明了九一八事變後天津外貿並非一直在下降，也有上升之年。重要的是九一八事變後天津外貿基本上保持了1900年以來的發展水平，仍處在近代天津外貿發展時期。
九一八事變到七七事變天津外貿呈現下降原因，除日、鮮浪人在華北走私貿易外，還有：
第一，1929-1933年世界資本主義國家發生了空前經濟危機，並在1931年後波及中國，中國外貿出現大幅度下降，1936年進出口貿易隻及1931年的45%。天津外貿亦遭厄運，進口尚佳，出口極差，進出口貿易趨於下降之勢。
第二，九一八事變後東北淪陷，天津口岸失去東北市場。東北向來是天津口岸進出口貨物銷售市場和貨源基地。由於市場“可悲地縮小”“東省市場、幾已封鎖”，“貿易區域，逐漸蹙狹”，抑製了天津外貿發展。
第三，嚴峻的內憂外患事件接連發生。九一八事變後日本對華北虎視眈眈，一心要變華北為第二個“滿洲國”，在華北製造了一係列政治事件和無端的軍事挑釁，致使華北政局動蕩不安；華北地區天災人禍的頻繁發生，也加劇了社會動蕩。這些，都是1931年後天津外貿下降的重要原因。