隨著農村社會經濟的發展，鄉鎮企業結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產權權能進行重新設定，在土地利用規劃控製的前提下，允許集體建設用地使用權直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規範、有序的城鄉一體化的土地市場體係，以實現集體土地資產權利。集體土地和國有土地既然同是公有土地，就應該享受同等的權利。國有土地使用權能進入市場交易，集體土地使用權也可以進入市場交易。物權法規定國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬於集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。從集體土地所有權上直接派生出來的集體建設用地使用權可比照國有土地使用權，通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得，可以獲得與國有土地具有同等權利的集體土地使用權證。農民集體經集體決定可以轉讓集體土地所有權，並獲得相應的所有權收益，也可以保留集體土地所有權，而讓集體土地使用權進入市場流轉，農民在使用權流轉中獲得與其權利相當的收益。用地單位可以在市場上直接購買集體建設土地使用權，依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可以將集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押。整個土地政策的設計，應該在統一與平等對待城市和農村土地這一總體目標的指導下進行，增強土地權利和土地管理的一致性和整體性，以使土地擁有者的權利更有保障。應該采取穩健的步驟來整合城市和農村的土地市場、土地權利及城鄉規劃與管理，其中包括減少政府對城市土地一級市場的壟斷，並促進形成一個更公平、更合理、更統一的評估財產價值的標準（國務院發展研究中心，2006）。當前我國農村土地補償費的確定，是以土地近年農作物平均年產值的一定倍數作為補償價格的計算依據，這種由政府通過法律的方式來進行定價的計算方法，帶有濃厚的計劃經濟色彩，它是在農地用途選擇與農地利用的多功能性受到嚴格限製，農地財富價值被大大低估，農地資產未來增殖收益被完全剝奪的限定條件下形成的農地價格，是一種製度性的偏低土地價格，造成征地價格與市場真實價格差別巨大。從中期來看，以通過集體建設用地所形成的市場價格作為基準，可能更為適當。允許集體建設用地市場存在，就可以基於土地的價值取決於它是否已是集體建設用地的假設，來推導出農地的補償價值。價格是與用途相聯係的，在征用前必須根據規劃明確用途以便定價，而不能由政府在征用後確定，征用在建設用地規劃內的農村土地應按建設用地的標準給予補償。集體建設用地通過市場來實現其價值，可以使農村地區的土地實現其最大的使用潛力。就提高土地資源的資本化程度來說，應該恢複農村集體所有的土地資本屬性，當前必須加快頒發土地權屬證書，根據土地的區位、質量由專門機構進行價值評估，作為集體資產的貨幣形態在賬內核算，國家在一定的法律範圍內賦予農民集體對土地資本的運作和增值權利。
正文 第31章 農村土地集體產權資本化流轉研究(5)（2 / 3）