（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”
對於開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。若無法按清算要求提供開發成本核算資料的、虛報開發成本的、成本費用發生額明顯偏離工程造價標準且無正當理由的，稅務機關核定其工程造價成本，主要參照《分類房產單位麵積建安造價表》。
對於成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對於後期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大於前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
（2）賬務調整。對於已經核算記錄的成本、費用項目，檢查中發現記錄有誤或不妥的，可以適當調整，如開發間接費的分攤、成本項目的重新劃分、錯賬的更正等。這是清算過程中的一項基本工作，有助於正確計算扣除項目，合理進行土地增值稅的籌劃。
（三）土地增值稅稅負測算及納稅規劃
1.稅負測算過程及結果
依據土地增值稅清算的相關規定，在結合宏博禦景項目財務狀況和納稅情況的基礎上，進行土地增值稅稅負測算。稅負測算的具體方案及其比較如表9(《土地增值稅納稅預算表》)所示。
【方案說明】
第一種方法：
分為一期、二期、三期進行清算，每一期住宅和商鋪分別清算。
第二種方法：
分為一期、二期（上述中二期、三期合並）進行清算，每一期住宅和商鋪分別清算。
每一種方法分別測算了兩種方案：
方案一按照企業目前核算情況清算；
方案二按照預期目標方案清算。
【調整思路】
開發成本項目不全，沒有前期費用及拆遷補償費，補充相應的成本。
開發費用因無法取得合法票據，按前兩項成本之和的10%加計扣除。
商鋪的銷售收入高，開發成本偏低，增值率高，適當的開發成本向商鋪轉移。充分用好普通住宅的稅收優惠政策。
2.方案分析與納稅規劃
方案一：
預計繳納土地增值稅4556萬元。
方案二：
一期商鋪的開發成本為1158元/平方米，明顯偏低，主要是因為一些前期費用及拆遷補償費沒有計入到成本裏。應增加商鋪的開發成本到2000元/平方米，可節約稅土地增值稅43.33萬元。
一期住宅的開發成本為1163元/平方米，明顯偏低，原因同上。應增加住宅的開發成本到1365元/平方米，可節約土地增值稅354萬元。
二期、三期住宅的開發成本偏高，出現了負的增值額，這種情況非常不合理。主要原因是奧運會期間，項目跨度長，成本高。二、三期的住宅的開發成本應控製在1800元/平方米，增值率為3.92%，免征土地增值稅。
二期、三期的商鋪售價高，成本偏低，增值額非常大。因為商鋪的層高高於普通住宅，外立麵、走廊地麵的裝修高於普通住宅，燈光照明、消防等設施都高於普通住宅的標準，應提高商鋪的成本，把成本適當向商鋪轉移，增加商鋪的開發成本至3300元/平方米，可節稅土地增值稅2352萬元。
選擇方案二共可節約土地增值稅2749.33萬元。
【稅務規劃結論】
建議企業選擇方案二，一期先清算（住宅與商鋪分開清算），二期、三期合並清算（住宅與商鋪分開清算）。一期已完工，進入清算階段，建議財務人員清查成本明細、金額、發票、合同，要保證四者統一，在符合稅法相關規定的前提下，執行稅務規劃方案。二期及三期未完項目，按照稅務規劃方案執行，做好項目之初的籌劃，避免一期中成本項目劃分不明確，各期成本分攤不合理等情況的出現。
二、宏博禦景所得稅測算與規劃方案
（一）稅負測算影響因素及應納稅所得額分析
企業所得稅的稅負影響因素主要有應稅收入、扣除項目、以前年度虧損等因素。
應納稅所得額=（收入總額—不征稅收入—免稅收入）—準予扣除項目—以前年度虧損
準予扣除項目=成本+期間費用+稅金及附加+損失+其他
應納所得稅額=應納稅所得額×企業所得稅率
（二）企業所得稅稅負測算及納稅規劃
1.稅負測算過程及結果
依據企業所得稅的相關規定，在結合宏博禦景項目財務狀況和納稅情況的基礎上，進行企業所得稅稅負測算。稅負測算的具體方案及其比較如表10(《企業所得稅納稅預算表》)所示。
【方案說明】
由於宏博禦景項目後期的成本費用還沒有實際發生，所以我們按照企業提供的收入、成本和費用的預算數預測所得稅。
2.方案分析與納稅規劃
企業預計總收入8.5億元
預計總成本為5.5億元
預計營業稅金及附加為6395萬元
預計總的期間費用為2478萬元
預計利潤總額為2.85億元
預計企業所得稅為2143萬元