1.1房地產估價的概念
房地產估價全稱為房地產價格評估，可以簡單地理解為估測房地產的價格。表麵上來看，稍微具備房地產常識的人都可以作出估價結果，但由於房地產價值較大，直接關係到公眾利益和生命財產安全，估價人員必須具備必要的專業知識才能做出科學的估計。同時，由於房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大的特性，導致房地產市場通常被認為是典型的不完全市場，其市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，在其價格判斷中要求有專門的知識和經驗，需要專業房地產估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價，因此房地產估價必須由專業人員做出。房地產估價有助於建立合理的房地產市場秩序，促進房地產公平交易，將房地產價格導向正常化。目前，房地產估價已經發展成為一種經濟鑒證行為、一種專門的職業、一個行業。
房地產估價是以房地產為估價對象，由專業房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，就房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格所做出的判斷與推測。房地產估價的本質內容是估價人員對估價對象進行價值評估，是對房地產客觀價值的反映。
房地產估價既是一門科學也是一門藝術，房地產價格的正確推測與判斷，必須基於一套嚴謹的房地產估價理論和方法，但又不能完全拘泥於有關的理論和方法，還必須依賴估價人員的經驗，因為房地產價格形成的因素複雜多變，不是任何人套用某些公式就能夠計算出的，評估時應考慮該房地產的特性及房地產市場的所有潛在影響因素。因此，房地產估價是估價人員模擬市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機製和過程及深入調查、了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的測算和判定活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。
1.2房地產估價的必要性
1.2.1專業估價存在的基本前提
一種職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠行政命令等外在的強製要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業和行業存在的理由，以及這種職業和行業對社會福利及社會進步帶來的貢獻，這種職業和行業就難以在現代競爭激烈的社會中存在下去，更不可能持續發展下去。
雖然任何資產在交易時都需要衡量和確定價格，但並不是所有的資產都需要專業估價。對於價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業估價。例如，2004年11月25日發布的《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋［2004］16號）第4條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產隻有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業估價。這是因為：①一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業估價；②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。
1.2.2房地產需要專業估價
真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，不僅房地產具有獨一無二和價值量大兩個特性，而且房地產市場是典型的不完全市場。在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手裏購買；②買者和賣者的人數眾多；③買者和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，並能預測未來的價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看做近似於完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和複雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產所有權（中國為房屋所有權和建設用地使用權）可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。
由於房地產市場是不完全市場，並且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價格，從而需要房地產估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助於將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。