對外開放
作者：張延軍
中國房地產市場調控已經多年，結果是房價越調越高，2011年初不得不出台針對外來人口的限購令。但從國際比較和發展趨勢來看，我國正處於城市化開始加速發展的起飛階段，外來移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向，我們不可能長期逆曆史潮流而動。實際上，國家有關部門也知道限購令不合理，事出無奈才使用行政手段。它山之石，可以攻玉。借鑒與我們人口資源稟賦相近的其他國家在城市化進程中樓市調控的成功經驗，或許是樓市痼疾的一劑良藥。
一 研究日本樓市政策的理由
第一，日本在“二戰”結束後，經曆了中國現在麵臨的城市化過程，而且速度遠超中國。從1950年的城市人口占全國總人口比重37.4％，至1975年達到了78.6％，25年間日本轉移了全國總人口的41.2％，基本完成了城市化轉型，但卻沒有留下城市貧民窟等後遺症，因此成為20世紀中期以來順利避免中等收入陷阱、進入發達經濟體的成功案例。中國自1978年改革開放、特別是1990年以來，隨著經濟的高速增長和國家工業化的突飛猛進，也進入了城市化的加速發展期。城市化率從1978年的18％ 上升到2010年47.5％，32年間轉移了29.5％的人口。但存在的重大缺陷是：這其中還有13.5％ 即近2億人作為移動人口因沒有住房而無法安居。減去這些以農民工為主的移動人口，城市戶籍或定居人口隻在34％ 左右。即30餘年間隻轉移定居了人口的16％。從日本情況看，中國已進入城市化發展的加速期。在今後20～30年內，麵臨基本完成城市化即城市化率達到75％～80％ 的前景，這意味著2030～2040年我國屆時15億人口中城市定居的人口要達到11～12億，即增加6～7億人。新增人口的城市布局和安居問題將是首要挑戰。因此，無論如何應對，城市化都是中國人在這個時代不得不麵對的最主要的社會和經濟結構轉型。
第二，從人口分布看，日本是以大都市為中心的人口分布格局。日本占全國麵積12％的三大都市圈集中了全國50％以上的人口，雖然城市化過程中的大規模人口移動和人口向中心城市地區的高度集中給日本國帶來了巨大的城市住房安置壓力，但日本較好地消化了大量集中進城的外來人口，而且較好地調控了樓市，使房價一直處在工薪階層能夠負擔的範圍內。如2008年，日本東京市內23區（相當於北京的三環內。整個東京圈由都內23區、都轄27市和周邊4縣構成）的平均房價為78.6萬日元/平方米（相當於我國包括公攤麵積的每建築平方米5萬多元人民幣，不區分新房、二手房），約為全日本城市家庭平均月收入50萬日元的1.6倍，東京都的平均房價（基本相當北京五環以內）為57.4萬日元/平方米，約為城市家庭月收入的1.14倍。以日本東京都商品住宅平均每套價格約5260萬日元（折合近420萬元人民幣）為例，約為日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子絕對價格高，但相對家庭收入比來看，可以承受。
第三，與日本相比，我國目前的城市化率遠沒有達到日本的水平。我國實行的是大中小城鎮協調發展的政策。人口向核心城市的集中率遠低於日本，但北京、上海的絕對房價已經比日本東京都低不了多少，而人均GDP隻是日本的10％。房價收入比是他國的好幾倍。毋庸諱言，住房已成為我國城市就業的普通工薪階層最大的負擔和壓力，也是我國城市化發展的最大障礙。
同時，與房價高昂、兩億移居人口不能安居的狀況形成鮮明對照的是，我國新建住宅的單套麵積迅速擴大。據中國統計年鑒的資料，我國新售商品房戶均建築麵積近幾年來一直在110平方米左右，甚至連經濟適用房戶均麵積也在90～100平方米之間。而日本全國住宅平均麵積是94.13平方米（東京都略低為90.76平方米，無公攤麵積，相當於我國110多平方米的建築麵積）。可見，我國雖然有約兩億的城市就業人口無住房，但在房價和新建房屋戶型大小上卻是在人均2000～4000美元的城市化起步期就已經趕超日本，可以與他們在高度發達的後城市化時代的水平攀比。
那麼，日本這樣的市場經濟國家，在城市化過程中是怎樣成功地控製了房價和戶型，在短短二三十年內解決了國家大多數人口移居城市特別是大都市圈的安居問題，從而避免了中國今天這樣城市化還在前期，但房價和戶型大幅攀升，居民財產差距急劇擴大，兩億已移動人口無法安居、後續幾億移居人口望房興歎的困局呢？這顯然值得我們認真考察借鑒。
二 城市化進程中的日本樓市政策分析
與中國長期並不區分自住房和投資投機購房，最新的限購令仍對城市戶籍人口多少網開一麵、隻是嚴格限製外來移居人口購房，而且完全不觸動現有多套存量房完全不同，日本在城市化過程中著重樓市的需求管理，向移居人口的首套普通安居住房傾斜，運用多種經濟手段和杠杆嚴格限製非自住房和高檔大戶型住宅，同時無論在保障房供給還是商品房市場上，都全力確保小戶型自住房的發展，從而保證了在大量人口進入城市特別是大都市圈的社會轉型時期，相對稀缺的有限住宅資源能優先滿足基本民生的需要。