試論前期策劃階段商業地產市場分析
經濟視野
作者：徐仲文
摘 要：近年來，房地產市場從買方市場逐漸過渡到賣方市場，房地產市場的利潤正在逐漸降低。隨著市場競爭力度的不斷加大，房地產企業要想獲得更大利潤，就必須更有效的控製項目成本。因此必須要結合房地產市場的基本情況，要對項目策劃階段進行細致的分析。國內市場在前期策劃階段開展市場分析實屬不多，對於市場分析不夠重視，導致當前房屋空置房價上漲，引起了買方和賣方眾多矛盾。本文從房屋市場前期策劃階段，對房地產市場開展分析，希望能夠對房地產市場有更深層次認識。
關鍵詞：前期策劃；房地產；市場分析
改革開放以來，隨著我國社會經濟的不斷發展和市場經濟體製的不斷完善，國民經濟和城市建設發展速度日益加快，國家政府部門對於經濟的宏觀調控力度越來越大。房地產在市場經濟發展過程中占據著非常重要的地位，尤其是我國房地產近年來改革逐漸加深。在改革開放初期，我國房地產市場就已經在進行一些改革。近年來，我國房地產企業對國外先進的經驗進行了借鑒和學習，並於我國的實際市場相結合。本文從前期策劃階段進行房地產市場分析，為房地產相關研究提供借鑒。
一、宏觀經濟對房地產市場影響分析
1.政策對房地產市場的影響分析。在當前世界各國的經濟體製當中，不管是市場還是政府部門占據主導地位，其都沾有混合經濟的色彩。世界很多國家都是以市場經濟作為主導，當市場經濟失效之後，政府部門會通過宏觀調控的手段，對市場進行一定程度上的調節，促使其回歸正常發展。政府部門在市場幹預時，其幹預的程度與市場的發育程度相關。我國的房地產市場發展起步較晚，市場經濟發展不夠完善，房地產市場出現了比較明顯的波動，例如在市場運行過程中，存在著很多不規範的行為。對此，政府會通過政治、法律、經濟等各方麵的手段，對房地產市場進行調節，保證市場經濟的良好運行。
2.景氣周期對房地產影響分析。在市場經濟的運行過程中，存在著大量的周期循環，上到國家經濟，下到私營企業，都有很多循環。由於房地產的投資數額很大，循環周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風險。對此，房地產企業應當掌握最新的市場動態，對市場環境保持高度的敏感，才能有效的避免風險，提高收益。當消費市場發生轉變的時候，房地產企業應當抓住機會，才能在市場經濟下贏得先機。
二、前期策劃階段房地產消費者行為模式
1.消費行為描述分析。房地產消費者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什麼地方買房地產，為什麼買房地產，買什麼樣的房地產以及什麼時候買房地產。1H表示為：通過何種方式購買房地產。
2.對消費行為過程的分析。在市場經濟當中，消費者在決定購買時所進行的不隻是單獨的行為，而是一連串具有關聯的行為。消費者在選擇購買房地產時，往往會首先進行認知、評價、評價、決策，然後才能確定購買。在認知過程中，消費者可能產生的後續購買行為都是以購買動機為基礎的。因此想辦法激發消費者的購買動機，是十分重要的。對此，房地產企業在進行前期策劃的時候，要細致的分析和探討消費者的實際需求，如何充分的引起消費者的購買興趣，激發其購買動機。