內容摘要：從2003年7月信達公司接受天津市政府委托參與處置“爛尾樓”項目債權，到2005年9月以拍賣方式完成處置，信達公司項目組在其間經過了一年半的艱苦努力。整個處置過程中，項目組人員積極捕捉商機，經曆了行政委托、商業化委托、打包拍賣三個階段，審時度勢，始終把握著“爛尾樓”項目處置的主動權，通過合理組織債權項目組成資產包進行拍賣，取得了較好的處置結果。
20世紀90年代初期，我國的房地產業曾經曆了一段高速發展時期，各地開發商一哄而上，各類房價一路飆升，但是由於沒有預期到後期的信貸資金收縮因素，造成許多工程盲目開工後所需資金卻無法跟上，這就遺留下了許多停、緩建房地產項目，這些“半拉子”建築項目就是俗稱的“爛尾樓”。總的說來，形形色色的“爛尾樓”項目標誌著各地開發商在國內房地產市場發展初期為失敗決策所付出的高昂代價。
一揭開天津“爛尾樓”項目的麵紗
每當我們提起房地產泡沫現象時，就會想到海南、北海、廣州。然而，“爛尾樓”現象實際上在全國都不同程度的存在著，天津的“爛尾樓”就可算是北方城市的一個典型，也成為天津經濟發展過程中一個時代的縮影。“爛尾樓”項目有礙市容的同時，也拖住了天津本地金融業的發展腳步。以後來形成“天津包”的幾十戶“爛尾樓”項目為例，60%以上貸款集中於1997~1999年間，大部分項目在2001年以前就基本停工，“爛尾”項目涉及金融機構貸款本金超過41億元，利息13億元，本息合計54億元之多！
“爛尾樓”項目形成後，各利益相關方都曾有過解決問題的想法，但卻由於種種原因難以推進，“爛尾樓”處置難，難題的核心是項目涉及的資金關係複雜。房地產熱興旺時期，開發商很容易從銀行取得貸款，建築商也願意墊資包工。即使自有資金很少（根據粗略估計，當時開發商平均自有資金投入不到20%），開發商也可以開工建樓。在開發期間為了提前取得來自金融機構、承建商和購房者的資金，開發商還大量采用集資、在建工程抵押貸款、迫使承建商墊資和非法預售等融資方式，隨著資金鏈條越來越長，項目風險也越來越大。在“天津包”中，曾有一家開發商的自有資金本可以順利完成兩個項目，但由於決策失誤，倉促啟動了三個項目同時建設，最終導致這三個項目全部成為“爛尾”工程。項目爛尾以後，各類融資方式產生了抵押債權、承建商工程款欠款和普通購房者預付房款等多種清償優先權，各個“爛尾樓”大多包含著複雜的債權債務關係，“牽一發動全身”的可能結果就是使局中人普遍產生畏懼情緒而導致整個項目難以盤活。
在資金運作過程中，由於涉及多次轉手、多方融資，項目權屬關係已經很難理清。在本案例的資產包中，某個項目就經過了三家公司的四次轉手，有多個銷售許可證；還有的項目建設單位為規避企業拆借資金的法律管製，采用了聯建方式融資；某項目建設單位先後與三家單位等簽訂了《合作建房協議書》和多個補充協議書。
複雜的資金關係和權屬爭議使得天津市爛尾項目涉訴比例超過90%。有的項目被整體查封；有的項目的建設用土地或已建成房屋被查封；有的項目因開發商非法集資或者拆借導致被起訴；有的項目被拆遷戶告上法庭，多數“爛尾樓”項目都存在長期、大額的水費、電費等公用事業單位欠款問題，項目也被相關單位通過訴訟手段進行保全追償……在不解除項目司法保全的情況下，建設單位既不能預售，也無法啟動建設，資金和項目一起沉澱下來。資金占用產生的利息和違約產生的賠償，進一步導致“爛尾樓”項目市場現值大大低於其涉及的債務，項目難以重新啟動。
與全國的“爛尾樓”問題一樣，“爛尾”局麵一旦形成，不僅將建設單位、開發商、建築商、銀行等多家主體的利益關係捆在一起、纏繞不清，更由於續建動力不足，進入“爛尾更爛”、每個主體都動彈不得的惡性循環。隨著時間推移，天津市政府越來越真切地意識到，“爛尾樓”問題已經成為製約城市麵貌更新和金融生態發展的關鍵問題。
二初試行政委托
自2000年初開始，天津市政府把盤活停緩建項目納入工作日程，市政府曾對市內的“爛尾樓”項目作過初步的摸底估算，如果要續建完成目前的“爛尾樓”，按照原建設規劃預算，還至少需要再投入73億元才能形成可銷售項目。礙於資金來源和項目承建主體複雜，也由於缺乏專門機構協調負責，市政府主導的處置進程進展並不大。
2002年，為降低金融機構不良貸款比率，促進經濟與金融業跨越式發展，天津市政府加大了對金融機構處置不良貸款和發放新貸款的支持力度。天津市政府成立了停緩建項目專門領導小組，並在市建委對口設立了領導小組辦公室，領導小組以市政府名義頒布了《關於印發天津市處置停緩建項目暫行規定的通知》，明確了盤活停緩建項目的思路是“先建樓，後處置債權”。在此基礎上，領導小組確定了國際經濟貿易中心等8個項目作為首批啟動試點項目。但是，雖然在政府支持下國際經濟貿易中心順利完成封頂，但卻因不能進行賬務處理而長期不能銷賬，市政府的處置嚐試再次失敗。
隨著時間流逝，資產在不斷貶值，而費用也在不斷上升，天津市政府也越來越意識到“爛尾樓”處置的緊迫性。市長戴相龍在2003年5月底的天津市金融工作座談會上明確提出，對“爛尾樓”要限期處理，一種思路不行，就換一種思路解決問題。市政府開始探索以銀監局為主導，嚐試“先處置銀行債權、後施工”的解決思路。天津市銀監局和當地各商業銀行分行經過一個月討論，形成了處置爛尾樓的初步方案並提交給市政府，這個更新的方案一共圈定了55個涉及各家金融機構貸款的爛尾樓項目，準備啟動處置流程。
了解到天津市政府已經轉變思路，打算從優先處置債權角度解決爛尾樓問題後，信達公司意識到了這是公司進行商業化業務拓展的良機，於是主動派出項目經理與天津市政府和當地銀監局聯係。通過項目經理對信達公司過去業績和處置經曆的宣傳，天津市政府各有關部門了解並認同了信達公司在處置銀行不良資產方麵確實具有專業優勢。天津市政府在隨後的金融工作會議上公開表示，“天津市爛尾樓處置工作歡迎信達公司參與，建議各家銀行委托信達公司統一處置”。
信達公司在得到市政府發出的積極信號後迅速做出回應，組成了以許誌超為組長、曲和磊為副組長的項目組，開始了準備工作。項目組通過委托天津產權交易清算事務所對55個項目進行初步摸底調查，收集了項目建設、規劃、設計的一些資料，還草擬了處置工作中需要的政策、法律支持意見初稿。
時任信達公司副總裁的田國立敏感地意識到了其中蘊含的市場機會，他提出，天津市爛尾樓項目潛力大，關聯項目多，很可能存在地區性大型業務操作空間，要想辦法拿到這個項目，並摸索成功處置的經驗。他還為此親赴天津，提出不僅要努力把握住天津“爛尾樓”項目的機會，還要努力探索和信達公司在當地的其他大型待處置資產項目（如天津“大無縫”等）結合起來實現協同處置。
這之後，信達公司項目組專門召開了由信達公司、三家律師事務所、兩家房地產公司參加的爛尾樓不良貸款處置研討會，集中討論了訴訟主體資格、優惠政策支持、訴訟案件審理權限、處置工作程序等問題，在技術層麵推進了對天津“爛尾樓”處置的認識。項目組誠懇的處置意願和積極的工作表現，得到了天津市政府的認可和配合。2003年9月中旬，為推進天津市的爛尾樓處置工作，兩位主管副市長專程分別拜訪了四家國有商業銀行總行領導，希望各商業銀行總行能夠統一將爛尾樓不良貸款委托給信達公司進行整體處置，推動天津“爛尾樓”項目處置進程。一個月後，四家國有銀行總行分別對市政府做出正式答複：