烏衣巷是曲阿縣城有錢人住的地方。晚清時就這樣，如今己是民國十七年了，依舊是這樣。潘蘇雲雖然居住在烏衣巷，獨守著一幢三層樓房，卻不是有錢人。
這幢樓的主家姓陸。陸家隻有兩個兒子，老大叫伊卿，老二叫耀卿。潘蘇雲是二兒媳——耀卿的太太。陸家在曲阿城曾經擁有兩家大絲行和四、五十個朝奉（夥計），很是富有。可是，自從四年前潘蘇雲嫁給陸耀卿之後，災難一個接一個來到陸家。公公陸海齡年輪不及五十，平素少有疾病，卻因為偶感風寒而誤食了庸醫的虎狼藥，服藥後突然汗注如雨，旋即磕然離世。大伯陸伊卿原先隻敢背著父親竊食鴉偏。這下可好，他以長子的身份接管了全部家產，擁有大把的銀圓可以隨心所欲地花銷。他便肆無忌憚地躺在煙禢上呑雲吐霧。更要命的是，陸伊卿原先也隻敢偷偷摸摸去花街柳巷嫖娼。而如今，再也沒人能約束他了，竟日日沉湎於妓館徹夜不歸。潘蘇雲的妯娌——陸家的大兒媳向婆婆屢屢告狀，要婆婆嚴加管教。婆婆溺愛兒子，嘴上說要管，卻從來隻見刮風不見下雨。大兒媳對婆婆徹底失望，隻好自己磨破嘴皮天天苦勸。陸伊卿哪裏肯聽，甚至見太太要抹脖子上吊，照樣淫穀欠不減煙槍不離手。短短幾年，兩家絲行的掌櫃見年少的東家極少過問店裏的生意，便勾接帳房先生黑陸家的錢。眼看著兩家絲行的生意一落千丈，等到家裏的用度從店裏再也支不出錢來時，婆婆才著了慌。可是，家族生意的頹勢卻無法挽回了。先是大房媳婦呑食鴉偏膏自殺，接著是陸伊卿在堂子裏嫖娼時陽脫暴亡。老二陸耀卿——潘蘇雲的丈夫本來就是一個藥罐子，見家中連死三人，加上兩家大絲行通通倒閉，眼看著斷了財源要坐吃山空，一時急火攻心，隻一個禮拜功夫便匆匆跟著他那混蛋阿哥也去了陰間。陸家的境況變得越發艱難了。大兒媳的娘家姓顧，是在曲阿和鎮江開炒貨店的富戶，先前就對女兒的死心存芥蒂。眼見陸家即將山窮水盡，顧家便提出，要領走女兒生育的兩個孩子幼甫和幼媛，讓這對小兄妹去外婆家生活。幼甫五歲幼媛三歲，失去雙親後變得孤苦伶仃。加上陸家快要撐不下去了，眼見外公外婆願意施愛於兩個小外孫，當奶奶的沒有理由阻攔。兩個孩子被被領走的那天，潘蘇雲的婆婆拉著幼甫的手，哭得老淚縱橫。是呀，孫子是陸家唯一的血脈，豈能不悲傷欲絕。這仿佛生離死別的一幕給潘蘇雲留下了刻骨銘心的印象。不久，婆婆撒手歸西。臨終前婆婆時常絮叨，溺愛兒子讓她成了烏衣巷最糟糕的母親。可惜，醒悟得委實太晚，好端端一個很富有的家就這麼敗落了。
辦完婆婆的喪事，潘蘇雲將留在陸家的最後一個娘姨（傭人）叫到跟前，對她說，她婆婆病重時曾悄悄地告訴過她，就在她大伯陸伊卿天天呑煙吐霧夜夜眠花宿柳的時候，老太太曾在自己睡覺的鐵床架子裏悄悄地藏了五根小“黃魚”(金條)。現在家裏隻剩下她們兩個女人了，也不講究什麼主仆尊卑了，這件事情不想隱瞞她，畢竟她在陸家幫傭二十年。兩人上樓來到老太太生前的睡房，將鐵床抬起來，發現床腳的鐵管子口果然有個軟木塞子。傭人扣住軟木塞上的勾子用力一拔，聽見嘩地一響，從鐵管子裏滑落數根黃條子。兩人急忙撿起來看，哪裏是什麼金條，分明都是銅條。主仆二人頓時傻了眼。傭人堅信被偷梁換柱了，在陸家會幹這類缺德事的人隻有死鬼陸老大.。她不由唏噓起來，傷心的淚珠噗噗掉地，知道這個家再也呆不下去了，隻好怏怏地接過潘蘇雲遞給她的四塊銀圓，黯然離開了令她傷心的烏衣巷，回到她那凋敝破落的村莊。其實，潘蘇雲事先檢查過婆婆的這筆私房，裏邊隻有四根“小黃魚”是真金的，其餘五根都是銅條。她不露聲色地藏匿了四根“小黃魚”。誰也不會想到，長相秀氣苗條的潘蘇雲力氣卻很大，這麼笨重的大鐵床她一個人居然能抬起來。不久傳來消息，這個娘姨為了尋個安身之地，給鄰村一個家有薄田數畝的老鰥夫做填房，當了做活不拿工錢還要陪、睡的“女傭”。她吃了不少苦頭，也自感形穢漸漸羞於見人。這些都是後話。潘蘇雲倒覺得這不像是大伯伊卿幹的。他若想拿肯定全拿光，絕不會弄些銅條塞進去充數。倒有可能是那個幫婆婆藏金條的男傭幹的。因為那時家裏亂哄哄的，很容易混水摸魚。
現在，整幢樓裏隻剩下潘蘇雲一個人了。她頓時覺得樓宇內空蕩蕩的，隻有影子伴隨著她。這時羅紀亭來了。他是婆婆娘家的表侄，是位教書先生，在“曲阿縣第二小學”教國文。他在城裏沒有別的親戚，常來陸家走動。有時候自己來，或者是婆婆讓人傳話叫他來。來了就給他拿好吃的，或者上八仙桌同全家一起用餐。臨走的時候，想起來還要塞給他一塊或兩塊銀圓。假如羅紀亭不收，婆婆是會生氣的，所以羅紀亭每次都會客氣幾句便泰然收下。羅紀亭長得眉清目爽，衣著整潔體麵，很討人喜歡。他跟潘蘇雲同庚，前幾年就到了該婚娶的年齡。婆婆有心替他張羅，物色一位體麵人家的女兒來訂親，卻幾次三番被羅紀亭婉言謝絕。婆婆還以為他那住在小鎮上的雙親在替他操心，也就懈怠了。後來陸家的倒黴事一樁接一樁。婆婆被搞得弄焦頭爛額，傷透了心，哪裏還顧得上關心她表侄的終身大事。羅紀亭在鄉下的父母是曾替他操過心，都被他以種種理由搪塞阻攔。羅紀亭的婚事就這麼一天拖一天耽擱了。隻有潘蘇雲從羅紀亭發亮的眼睛裏覺察到他另有一番心思。年輕女人對異性總是格外敏感。羅紀亭本想對潘蘇雲說一些寬慰的話，可是話到嘴邊又覺得無從說起。替潘蘇雲設身處地想想，她也真夠倒黴的。嫁到烏衣巷，本該來過富裕的生活，何況人長得這般漂亮，可是天有不測風雲，人間禍不單行，陸家給予她的好日子實在太短暫了，仿佛剛剛開始便匆匆結束。陸家這麼個結局，叫她今後怎麼辦？回娘家白吃，兩三頓可以，時間長了肯定不行。除非將烏衣巷陸家的三層樓房變賣了，把銀圓或者金條拿回家。好在陸家的這幢樓還在。當初他表姑總算沒有糊塗到底，曉得大兒子伊卿是徹底靠不住了，假如連這幢樓也被他偷偷典賣，那全家隻有去街上睡了。鴉偏成癮的人是六親不認，什麼壞事都做得出來。表姑將房契悄悄塞給潘蘇雲，叮囑她一定要貼身藏好，千萬別拿出來，誰也不要相信。仿佛行將就木的表姑預料到陸家會有今天這麼個局麵，她要給自己挑選的二兒媳留條生路。這一切都是在辦表姑喪事時潘蘇雲抽空告訴他的。