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作者：葉廣建
摘要：近十幾年來我國的經濟得到了快速的發展，其中房地產行業功不可沒，但與之同時，房價的快速攀升也讓普通老百姓怨聲載道。房價的飆升不是一個小問題，它會導致房地產行業出現泡沫化的傾向，一旦房地產泡沫破滅，將嚴重打擊我國經濟平穩的發展。本文從房地產供給、房地產需求等各個方麵出發，提出了各種消除房地產泡沫的有效措施，以期盡快建立使房地產行業健康、可持續發展的體製機製，真正解決老百姓關心的居住問題。
關鍵詞：房地產；房地產泡沫；有效措施
一、當前我國房地產行業的現狀
進入21世紀，我國的房價成了普通老百姓關心的話題和抱怨的對象。房價飆升到今天這個令人瞠目結舌的價位，決不是一朝一夕形成的。回顧中國房地產市場的發展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動了我國房地產產業的全麵市場化，隨著福利化分房的結束，房地產業進入了持續快速發展的新時期。在這段時期內，盡管中國政府為應對高房價可能產生的泡沫，多次實施了宏觀調控政策打壓房價，但效果都不是太明顯。目前，中國房價的水平與中國人均GDP的比值，要遠遠高於美日歐等發達國家。房價這種持續走高的狀況直接導致了房地產價格嚴重脫離實際價值，產生泡沫，並被越吹越大，房地產的泡沫一旦破滅所帶來的後果卻是無法想象的。
二、房地產泡沫產生的原因
改革開放以來，我國的房地產行業與經濟發展的狀況一樣，都取得了長足的進步。但是，我們也不應忽視因為房價過高所導致的房地產泡沫化趨勢的問題。為深入剖析這個問題，我們首先應該了解房地產泡沫產生的原因：
1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個顯著的特點：它是一種不可再生資源，無論房價如何變動，土地的總供給大體上是不變的，因為人類隻有一個地球，雖然有時候，人類可以將其它類型的土地轉變為建設用地，但是受到各種各樣的條件約束和限製，大幅度增加建設用地的規模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強的剛性。隨著土地需求的上升，土地價格大體呈現出越來越貴的趨勢。
2、城市化的進程。隨著經濟社會的發展，我國的城市化進程的速度越來越快。據統計，目前我國人口中占大部分的還是農村人口，而根據發達國家的發展經驗來看，經濟發展必然帶來農業人口下降這樣一個結果，因此，在相當長的曆史發展時期內，我國城市化的進程會持續推進，這意味著每年都有大量的農民轉變為城市居民，他們要在城市裏立足就需要有住房，這也造成了對房屋的剛性需求，同時也推動著房價往上漲。
3、中國人的傳統觀念和消費習慣。中國人由於受到傳統觀念和消費習慣的影響，大多數人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結婚的前提條件，因此，進入談婚論嫁的年輕人總是想方設法，要麼靠父母讚助，要麼靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購買住房，這種不顧現實的消費觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房價高企的結果。
4、房地產行業自身的特點。房地產這種商品與其它的普通商品在行業特點上有比較大的差別：首先，房地產這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動的，哪裏的價格高、利潤高，這些普通商品就可以流動到哪裏，形成競爭性比較強的市場狀況，因此普通商品的價格不可能太高，而房地產行業的這種特點注定了它是一個不完全競爭的市場，這也造就了房地產行業的暴利；其次，房地產這種商品的使用期限要遠遠高於其它普通商品，這也使房地產成為一種比較理想的投資對象，隨著我國經濟的持續發展和人民物質生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識不斷增強，而我國投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發資產縮水，購買房產成了不錯的選擇。
5、地方政府的土地財政政策。“土地財政”，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。土地出讓後，地方政府還能獲得建築業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由於地方政府現在的開支非常龐大，在沒有其它穩定的財政來源的情況下，土地財政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房價是增加土地財政收入的重要前提條件。因此，地方政府對中央政府下達的調控房價的政策執行起來並不積極，甚至陽奉陰違，因為地方政府本身就是高房價的主要受益者。
6、銀行等金融機構的助推。在我國，大部分的銀行都已經商業化、企業化了，它們也要追求高利潤。目前，我國除房地產外的其它行業大多都不太景氣，利潤率不高，風險也大。因此，銀行等金融機構也看準了房地產產業的高回報的利潤，紛紛向房地產開發商貸款，房地產開發商有了銀行的資金支持後，也不著急將手中的房子推向市場去變現，而是待價而沽。與此同時，銀行等金融機構又向普通購房者提供優惠的按揭利率，吸引他們去購房，這也造成房地產需求的膨脹。