（三）房地產抵押價值評估理論滯後，房地產抵押價值評估缺乏針對性
房地產抵押價值評估的實際操作中，房地產估價師隻是對房地產在估價時的公開市場價格進行評估，並將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產抵押價值，房地產抵押價值應是清算條件下的市場價值。由於沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方麵如果貸款成數過低，則有可能降低消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方麵如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險。
二、解決房地產價值評估存在問題的對策
（一）合理選擇評估機構，為防範房地產抵押價值高估風險提供基本保障
在政府和房地產估價師協會加強對房地產估價行業監管的同時，商業銀行要對外部評估機構的資質能力、評估結果、執業道德進行遴選和動態監管，對那些道德水平低、服務質量差的評估機構，要中止和它們的業務合作，將它們列入“黑名單”，金融監管機構對列入“黑名單”的評估機構要進行全行業的業務製裁。
（二）建立健全商業銀行內部評估體係，從內部強化房地產抵押價值評估風險管理和控製
無論外部評估機構提供怎樣的評估結果，商業銀行貸款最終發放的依據是內部評估確認的價值。商業銀行要加強對外部評估結果的審查，建立獨立於營銷和信貸審批部門的內部評估部門，對房地產抵押價值評估做到獨立自主；在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的內部評估審查人員；加強對內部評估人員的培訓教育和崗位規範，提高內部評估人員的履崗能力。內部評估人員要認真審核外部評估報告，將外部評估結果中的“水分”擠出，以便準確確定貸款發放額度。
（三）商業銀行要製定房地產抵押價值評估準則，為進行風險控製和管理提供依據
我國尚無統一的房地產抵押價值評估準則。在評估假設、評估方法、評估目的等方麵，外部評估與內部評估都存在差異。因此，商業銀行要根據自身的風險偏好，製定出內部的房地產抵押價值評估準則，針對不同的房地產類型，選取合適的評估方法，確定參數範圍，充分考慮未來市場變化和短期強製處置等風險因素，盡量使內部確認的抵押價值反映房地產在變現時的清償價值，有效發揮房地產抵押的風險緩釋作用。
三、結束語
房地產抵押隻是風險緩釋的一種措施，具有違約風險，並且在價值評估方麵存在諸多困難，因此商業銀行要強化房地產抵押管理，謹慎評估房地產抵押價值，嚴格控製抵押率，定期對存量房地產抵押價值進行重估，嚴格防範房地產抵押貸款風險。
參考文獻
[1]房地產估價理論與方法[J].中國房地產估價師與經紀人學會，2011（05）.
[2]唐璐，曲衛東.從國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢[J].中國房地產估價師，2005.